건설주 한 달 새 최대 15% 하락⋯원전 기대 뒤엔 주택 이익, 재평가 조건은?

▲AI 기반 편집 이미지. (출처=챗GPT)

원전과 해외 플랜트, AI 데이터센터 등 신사업 기대를 받았던 건설주가 최근 한 달간 동반 약세를 보였다. 신사업의 실제 수익 창출까지 시간이 필요한 가운데 주택 수익성 회복이 건설주 재평가의 핵심 변수로 떠올랐다.

12일 한국거래소에 따르면 8일 현대건설은 10만7800원으로 한 달 전보다 15.05% 하락했다. DL이앤씨(-13.59%), 대우건설(-9.45%), GS건설(-8.81%), IPARK현대산업개발(-5.40%)도 일제히 내렸다. 같은 기간 코스피 지수가 5.28% 하락한 반면 코스피 건설업 지수는 11.51% 떨어졌다.

주가 조정에도 건설사들의 본업에서는 실적 개선 기대가 커지고 있다. 주요 5개 건설사의 지난해 주택 수주는 전년 대비 51% 증가했다. 해당 물량은 2027년 이후 본격적으로 매출에 반영될 전망이다.

원자재 가격과 인건비 급등기에 착공한 고원가 현장이 준공 단계에 접어들고 신규 현장에는 상승한 분양가가 반영되고 있다. 도시정비사업의 수의계약 확대까지 더해지면 주요 건설사의 주택 매출총이익률은 약 4%포인트 추가 개선될 여지가 있다.

다만 수주 확대가 곧바로 실적 개선으로 이어지지는 않는다. 재건축·재개발 사업은 인허가와 이주, 착공까지 시간이 필요하다. 미분양 증가와 착공 지연은 매출 인식과 현금 회수를 늦출 수 있어 기업별 수익성과 현금흐름을 구분해 살펴야 한다.

현대건설은 주택 수익성 회복이 두드러진다. 2분기 주택 매출총이익률은 13%로 전분기 대비 9%포인트 상승했다. 고원가 현장 종료에 따른 이익 개선에 미국 테라파워의 소형모듈원자로(SMR) 사업 참여 기대가 더해지고 있다. 다만 원전 프로젝트의 실제 착수와 수주 실적 확보가 관건이다.

대우건설은 주택건축 원가율이 1분기 79.2%에서 2분기 78.4%로 개선됐다. 3분기 영업이익은 전년 동기 대비 195.3% 증가한 1670억원으로 추정된다. 올해 수주 목표를 27조원으로 높였지만 3분기 누적 수주는 약 12조원에 그쳤다. 체코 원전과 액화천연가스(LNG) 등 대형 프로젝트의 연내 계약 여부가 중요하다.

GS건설은 3분기 누적 주택 분양 물량이 1만3744세대로 연간 목표의 96%를 달성했다. 건축주택 매출총이익률도 12\~14% 수준을 유지할 전망이다. 강원 동해 AI 데이터센터는 100메가와트(MW) 규모의 건축허가를 마치고 11월 착공을 앞두고 있다. 주택 물량 증가와 데이터센터 매출이 맞물리는 2027년 이후 실적 반등이 기대된다.

DL이앤씨는 주택 매출총이익률이 20% 초반까지 회복됐지만 외형 성장에 대한 불확실성이 남아 있다. 3분기 영업이익은 984억원으로 전년 동기 대비 15.7% 감소할 전망이다. 누적 주택 착공 물량도 4170세대에 그쳐 상대원 2구역 착공과 플랜트·데이터센터 신규 수주가 실적 회복의 관건이다.

건설업종의 재평가를 위해서는 신사업 기대와 함께 반복 가능한 이익을 입증해야 한다는 분석이다. 주택 사업에서 안정적인 현금흐름을 확보하고 원전·데이터센터 수주를 실제 이익으로 연결하는 기업을 중심으로 차별화가 진행될 전망이다.

박세라 신영증권 연구원은 "첫 번째 수주가 두 번째 수주로 이어지고, 수주잔고가 매출로 전환되며, 그 과정에서 일정한 마진과 현금흐름이 반복된다면 시장은 더 이상 이 사업을 단순한 옵션으로만 볼 필요가 없어진다"며 "투자 관점의 변화가 밸류에이션의 변화로 이어지는 순간 건설업의 진짜 재평가가 시작될 것"이라고 전망했다.