주유소 팔고 물류 산다…코람코라이프, ‘2조 리츠’ 눈앞

삼성증권과 자리츠 설립…안양물류센터 편입 추진
AUM 2조 육박…에너지 줄이고 물류·모빌리티 확대

▲안양물류센터 (코람코라이프인프라리츠)

코람코자산신탁이 운용하는 코람코라이프인프라리츠가 안양물류센터를 편입하며 ‘2조원대 리츠(REITs·부동산투자회사)’로의 도약에 나선다. 주유소 비중을 낮추고 상대적으로 수익성이 높은 물류·모빌리티 자산을 늘려 배당 기반을 강화하려는 전략이다.

19일 금융투자업계에 따르면 코람코라이프는 삼성증권과 자(子)리츠를 설립해 약 2700억원 규모의 안양물류센터 인수를 추진한다. 두 회사는 인수를 위한 우선협상대상자로 선정됐으며 실사와 리츠 인가, 자금 조달을 거쳐 올해 4분기 거래를 마칠 계획이다. 코람코라이프의 투자 예정액은 150억~800억원이다. 초기 보통주 투자 후 매입약정 등을 통해 지분을 단계적으로 확대하는 구조다. 목표 현금수익률은 6%, 내부수익률은 10%다.

안양물류센터는 수도권 소비지와 가까운 상온물류 시설이다. 임대율은 99.3%, 잔여 임대차 기간은 평균 6.71년이다. 쿠팡과 농심, 지오영, 용마로지스 등이 임차인으로 입주했다. 모든 층에 차량이 진입할 수 있어 도심 배송을 위한 물류 거점으로 활용도가 높다는 평가다.

최근 수도권 물류센터 시장은 공급 과잉으로 신규 개발이 급감했다. 안양과 과천, 성남 등 수도권은 가용 토지도 부족하다. 실제 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 지난해 수도권 물류센터 신규 공급은 전년 대비 73% 급감했다. 물류센터가 가격 조정을 거친 시점에 장기 임차인이 확보된 자산을 편입하면 안정적인 임대수익과 향후 가치 상승을 함께 기대할 수 있다는 게 코람코라이프의 판단이다.

코람코라이프가 물류 자산을 늘리는 배경에는 주유소 중심의 포트폴리오의 수익성 한계가 자리한다. 코람코라이프는 상장 당시 HD현대오일뱅크 주유소를 기초자산으로 한 코람코에너지플러스리츠로 출발했다. 주유소는 임대수익이 안정적이지만 수익률이 상대적으로 낮고 전기차 보급 등 에너지 전환에도 대응해야 한다.

코람코라이프에 따르면 에너지 자산의 순영업소득(NOI) 수익률은 4.0%에 불과하다. 물류는 5.4%, 모빌리티는 7.1%로 더 높다. NOI 수익률은 임대료 등 운영수입에서 관리비 등 영업비용을 뺀 순영업소득을 자산가치로 나눈 비율로, 해당 부동산의 운영 수익성을 보여주는 지표다. 코람코라이프는 가치가 오른 도심 주유소를 매각하고 수익성이 높은 자산에 자본을 재배치해 왔다. 지금까지 주유소 46곳을 매각했으며 최근 12곳을 추가로 시장에 내놨다.

올해 현대자동차가 사용하는 전국 11개 자산을 편입한 것도 같은 흐름이다. 현대차 자산에 이어 안양물류센터까지 더해지면 기존 주유소 리츠에서 물류·모빌리티 중심 생활인프라 리츠로의 전환이 한층 뚜렷해진다. 7월 기준 코람코라이프의 연결 운용자산은 1조8362억원이다. 안양물류센터가 연결 자산으로 반영되면 운용자산 2조원대 진입도 가능해진다.

자리츠 방식은 대규모 유상증자나 추가 차입 부담을 낮추면서 자산을 늘리기 위한 선택으로 풀이된다 개별 자산의 차입과 사업 위험을 자리츠 단위에서 관리할 수 있다는 장점도 있다. 신용평가사가 모(母)리츠뿐 아니라 자리츠 자산까지 연결해 평가하는 추세로 바뀐 점도 자리츠 활용의 배경으로 꼽힌다.

자산운용사 관계자는 “물류센터 신규 공급이 줄어든 가운데 가격 조정이 충분히 이뤄진 우량 자산은 기관투자자들도 다시 투자를 검토할 만큼 투자 매력도가 높아졌다”며 “특히 수도권 핵심(코어) 지역 물류센터는 신규 공급이 제한돼 희소성 있는 매물로 평가된다”고 말했다.