최인호 HUG 사장 “전월세 안심신탁 수익률 4.35% 보장”…시장 참여가 관건

연간 예탁 15조원 목표…9만3000가구 공급 지원 효과
임대소득세 감면·공실 2개월 보장…22일 전월세안정화기구 출범

▲최인호 주택도시보증공사(HUG) 사장이 16일 서울 여의도 FKI타워 컨퍼런스센터에서 진행된 '전월세 안정화를 위한 정책토론회'에서 개회사를 하고 있다. (뉴시스)

주택도시보증공사(HUG)가 전월세 안심신탁에 참여하는 임대인에게 연 4.35% 수준의 수익률을 보장하고 세제 혜택과 공실 보장 등을 제공한다. 연간 예탁 목표액은 15조원으로, 약 9만3000가구의 주택 공급을 지원할 수 있을 것으로 추산했다. 다만 임대인이 전세보증금을 직접 활용할 수 없는 구조인 데다 수익률을 지속적으로 유지할 수 있을지를 두고 사업의 실효성과 지속 가능성을 면밀히 따져봐야 한다는 지적도 나온다.

최인호 HUG 사장은 16일 서울 여의도 FKI타워에서 열린 '전·월세 안정화를 위한 정책 토론회'에서 "전세사기와 보증금 미반환 사고로 월세 전환이 가속화되고 있다"며 "전세반환보증이 사후 안전망이라면, 전월세 안심신탁은 사전 예방의 안전망"이라고 강조했다.

전·월세 안심신탁은 임차인의 전세금을 HUG가 관리하고 임대차 계약이 종료되면 임차인에게 돌려주는 방식의 임대차 모델이다. 임차인은 전세 형태로 거주하면서 보증금 미반환 위험을 낮출 수 있고, 임대인은 HUG를 통해 월세와 유사한 수준의 수익을 얻는 구조다.

최 사장은 "현재 PF 금리가 평균적으로 5% 정도로, 운용수익률 4.35%를 확실하게 보장해줄 수 있다"고 말했다.

관건은 충분한 시장 참여를 끌어낼 수 있느냐다. 이날 토론회에서도 안심신탁의 사업 구조가 실제 임대인의 참여로 이어질 수 있을지를 두고 의문이 제기됐다.

권지웅 전 경기도주거복지센터장은 임대인이 전세보증금을 직접 운용하지 못하고 제3자에게 맡겨야 하는 만큼 초기부터 사업 규모를 확대하기 쉽지 않을 수 있다고 지적했다.

그는 “현재 전세 임대인은 금융권에서 주택 구매 자금을 조달하지 못하기 때문에 임차인에게 전세금을 받아 자금을 조달하는 것”이라며 “그 돈을 본인이 쓰지 못하고 제3자에게 맡기는 안심신탁 제도에 얼마나 많은 임대인이 참여할 것인지 현실적으로 고려해봐야 한다”고 말했다.

임대인에게 전세보증금의 4.3% 수준을 수익으로 돌려주는 구조가 지속 가능한지를 따져봐야 한다는 지적도 나왔다. 권 전 센터장은 “HUG에서 임대인에게 전세보증금의 4.3%를 보장한다고 설명하고 있는데, 이 수익률을 지속해서 유지할 수 있는지 한 번 더 검토해야 한다”며 “현재 주택시장이 아파트 중심으로 움직이면서 시장 상태가 그리 밝지만은 않다”고 말했다.

HUG는 임대인과 임차인에게 금융·세제 혜택을 제공해 참여 유인을 높인다는 계획이다. 임대인에게는 안심신탁 참여에 따른 임대소득세 감면과 함께 공실이 발생하더라도 최대 2개월치 월 수익을 보장하는 방안이 제시됐다. 임차인에게는 전세사고 위험을 낮추고 전용 저리 대출상품을 제공하는 한편 별도의 전세보증 가입 부담도 없앨 예정이다.

최 사장은 안심신탁이 임대인 입장에서는 기존 월세와 유사한 구조라고 설명했다. 그는 “임대인 입장에서는 임차인으로부터 월세를 받는 것이 아니라 HUG를 통해 월세를 받는 것으로 보면 된다”며 “임대료 미납에 따른 연체 리스크가 해소되고 공실이 발생하더라도 최대 2개월의 월 수익이 보장된다는 점에서 장점이 있다”고 덧붙였다.

사업을 담당할 '전월세안정화기구'는 이달 22일 출범한다. HUG는 전세금과 민간 투자금을 활용한 펀드 운용을 통해 사업의 지속 가능성을 확보한다는 구상이다.

최 사장은 “HUG는 전·월세안정화기구를 구성해 ‘주택공급활성화펀드’(가칭)를 운영할 예정”이라며 “전세금과 민간 투자금은 HUG가 PF 보증을 선 사업장에 한해 PF 보증부 대출을 제공하는 방식으로 펀드를 운용할 것”이라고 설명했다.