서울 '다핵도시' 첫발⋯역삼·자양 용적률 최대 1300% [종합]

후보지 20곳 가운데 6곳 시범사업지 선정
성내·창동·중곡·독산은 생활거점
2030년까지 성장·생활거점 70곳 조성

▲김창규 서울시 도시공간본부장이 15일 시청 브리핑룸에서 성장거점형 복합개발사업 성장잠재권 활성화사업 추진 관련 기자설명회를 하고 있다. 2026.09.15. (뉴시스)

서울 강남구 역삼동과 광진구 자양동에 용적률을 최대 1300%까지 적용한 대규모 복합개발이 추진된다. 강동구 성내동과 도봉구 창동, 광진구 중곡동, 금천구 독산동 등 비역세권 간선도로변 4곳은 일자리와 상업·생활 기능을 갖춘 생활거점으로 개발된다.

김창규 서울시 도시공간본부장은 15일 서울시청에서 브리핑을 열고 역삼·자양동을 '성장거점형 복합개발사업', 성내·창동·중곡·독산동을 '성장잠재권 활성화사업' 시범 대상지로 선정했다고 밝혔다. 이는 3월 발표한 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'의 후속 조치다.

기존 전략이 서울 전역 325개 역세권을 일자리와 주거, 문화, 여가, 생활 사회간접자본(SOC)이 결합된 공간으로 개발하는 내용이었다면 이번에는 도심·광역중심과 환승역, 역과 역 사이 비역세권 간선도로변까지 정책 범위를 넓혔다. 중심지와 환승역에는 대규모 복합거점을 조성하고 비역세권에는 주민이 사는 곳 가까이 업무·상업·생활편의시설을 공급한다는 구상이다.

김 본부장은 "권역에서 역세권으로 균형발전의 단위를 한 단계씩 촘촘하게 다듬어 왔다"며 "중심지의 잠재력은 끌어올리고 비역세권의 성장 기회를 넓히는 새로운 실행 수단이 필요했다"고 설명했다.

올해 8월 기준 서울의 사용 용적률은 역세권 277%, 비역세권 250%다. 교통 여건이 좋은 역세권과 비역세권의 개발 밀도가 큰 차이를 보이지 않는 셈이다. 비역세권에서는 재개발·재건축과 모아타운, 가로주택정비사업 등 주택정비사업이 중심을 이루면서 간선도로변에 업무·상업·문화 기능을 공급할 개발 수단이 부족했다는 게 서울시 판단이다.

◇20곳 신청해 6곳 선정...단일 소유지 우선

서울시는 이를 보완하기 위해 도심·광역중심과 환승역을 고도화하는 성장거점형 복합개발사업과 비역세권 간선도로변을 개발하는 성장잠재권 활성화사업을 도입했다. 2024년 2월 '도심 복합개발 지원에 관한 법률'이 제정된 뒤 관련 조례와 시행규칙, 운영기준을 마련했다. 이후 6월 자치구를 통해 후보지를 접수한 결과 성장거점형 9곳과 성장잠재권 11곳 등 총 20곳이 신청했다. 서울시는 입지·면적·접도·용도지역 등 기본 요건과 사업 추진 의지, 주변 지역에 미치는 파급효과를 검토해 최종 6곳을 선정했다.

시범사업의 속도를 높이기 위해 단일 필지나 단일 소유자 중심의 부지가 우선 선정됐다. 김 본부장은 "다수의 토지 소유자가 있는 후보지는 동의 요건을 맞추지 못한 곳이 대다수였다"며 "시범사업을 신속하게 추진하려면 동의가 필수적이어서 단일 필지나 단일 소유자 부지를 우선 선정했다"고 말했다. 일부 후보지는 성장거점형 대상에서 제외되는 제2종일반주거지역 7층 이하 지역을 포함하는 등 기본 요건을 충족하지 못했다고 한다.

◇역삼·자양 최대 1300%…절반은 주거

성장거점형 복합개발사업은 도심·광역중심이나 환승역 반경 500m 안에 있으면서 폭 20m 이상 간선도로와 접한 5000㎡ 이상 부지가 대상이다. 두 면 이상이 도로에 접해야 하는 등 입지 요건을 충족하면 일반상업지역 기준 용적률을 최대 1300%까지 적용할 수 있다. 사업성이 상대적으로 낮은 11개 자치구는 증가한 용적률에 대한 공공기여 비율을 50%에서 30%로 낮춘다.

사업비는 민간이 부담하고 서울시와 자치구, 사업시행예정자, 전문가가 계획 수립 단계부터 참여한다. 구체적인 개발계획과 주택 공급 규모는 아직 정해지지 않았다. 김 본부장은 "아직 개발계획이 구체화되지 않아 가구 수를 제시하기는 어렵다"며 "기본적으로 개발 면적의 절반은 주거로 개발된다"고 말했다. 성장거점형 사업은 주거와 비주거시설을 각각 50%로 구성하는 것이 기본 가이드라인이다. 산업과 입주 업종 등은 사업시행자가 개발계획을 마련하면서 정한다.

추가 용적률에 따른 개발이익은 공공기여와 임대주택 등으로 환수한다. 김 본부장은 "조례상 용적률인 800%까지 늘어나는 부분은 공공기여로 환수하고, 800%를 넘어 최대 1300%까지 추가되는 부분은 임대주택 등으로 환수하는 구조를 마련했다"고 말했다.

첫 대상지인 역삼동 680-1은 5475.1㎡ 규모로 강남 도심이자 선정릉역 환승역세권에 있다. 폭 48m 언주로와 접한 입지를 활용해 업무시설을 중심으로 상업·문화·여가 기능을 결합한다. 테헤란로에 집중된 강남 도심의 업무·문화 기능을 언주로와 선정릉역 일대까지 확장할 계획이다.

자양동 17-1 일원은 5132.6㎡ 규모로 건대입구역 환승역세권이면서 폭 35m 아차산로와 접한다. 세종대학교와 어린이대공원에 인접한 입지를 활용해 성수·건대 일대 첨단산업과 청년 인재, 문화·상업 기능을 연결하는 동북권 성장거점으로 조성한다.

◇비역세권 4곳 생활거점…2030년까지 70곳

▲성장잠재축(6개 간선가로) (사진제공=서울시)

비역세권에는 성장잠재권 활성화사업을 추진한다. 폭 35m 이상 간선도로와 접한 1500㎡ 이상 1만㎡ 이하의 제2·3종 일반주거지역과 준주거지역이 대상이다. 사업 유형에 따라 용도지역을 최대 일반상업지역까지 높이고 공공기여를 통해 업무·상업·문화시설과 생활 SOC를 공급한다.

성내동 448-1 일원은 강동구청역과 올림픽공원역 사이 강동대로 변에 있다. 배후 주거단지와 업무 기능을 활용한 비즈니스 거점으로 개발한다. 창동 715-1 일원은 수도권광역급행철도 C노선(GTX-C)과 창동역 복합환승센터 계획을 연계해 동북권 생활거점으로 조성한다.

중곡동 587-2는 중랑천과 장평교 인근 동일로에 접해 있다. 교통 접근성과 청년·첨단산업축의 잠재력을 활용해 업무·상업·생활시설을 공급한다. 독산동 1066-2는 금천구청 인근 시흥대로 변에 있는 부지로, 주변 정비사업에 따라 늘어날 생활·업무 수요를 흡수하는 서남권 일자리·생활거점으로 개발한다.

서울시는 시범사업과 별도로 중구 을지로 DDP 일대와 도봉구 창동·상계 일대를 '성장거점권장구역'으로 관리한다. 도봉로·동일로·통일로·공항대로·경인로·시흥대로 등 6개 간선도로는 '성장잠재축'으로 설정한다. 다만 권장구역이나 성장잠재축 설정만으로 사업이 확정되거나 용도지역이 상향되는 것은 아니다.

사업지마다 사업시행예정자와 자치구, 서울시, 도시계획 전문가가 참여하는 '원팀'을 구성해 올해 12월까지 계획안을 마련한다. 2027년 1월부터 입안 제안을 추진하고 2030년까지 성장거점형 대상지를 28곳, 성장잠재권 대상지를 42곳으로 늘릴 계획이다.

김 본부장은 "지난 3월 발표한 325개 전 역세권 직·주·락 전략을 중심지와 환승역, 비역세권 간선도로까지 확장해 이번 6곳에서 첫 실행에 들어간다"며 "도심·광역중심은 서울의 미래를 이끄는 성장거점으로 고도화하고, 역과 역 사이 간선도로변은 시민의 일상과 지역경제를 살리는 생활거점으로 조성해 서울 전역을 촘촘한 다핵도시로 재편하겠다"고 말했다.