서울 '다핵도시' 재편 시동⋯역삼·자양 용적률 최대 1300%

성내·창동·중곡·독산은 생활거점
2030년까지 성장·생활거점 70곳 조성
DDP·창동상계 개발 초기부터 선제 관리

▲성장잠재축(6개 간선가로) (사진제공=서울시)

서울 강남구 역삼동과 광진구 자양동에 용적률을 최대 1300%까지 적용한 대규모 복합개발이 추진된다. 강동구 성내동과 도봉구 창동, 광진구 중곡동, 금천구 독산동 등 비역세권 간선도로변 4곳은 일자리와 상업·생활 기능을 갖춘 생활거점으로 개발된다.

서울시는 15일 역삼·자양동을 '성장거점형 복합개발사업', 성내·창동·중곡·독산동을 '성장잠재권 활성화사업' 시범 대상지로 선정했다고 밝혔다. 3월 발표한 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'의 후속 조치다.

기존 전략이 서울 전역 325개 역세권을 일자리와 주거, 문화, 여가, 생활 사회간접자본(SOC)이 결합된 공간으로 개발하는 내용이었다면 이번에는 도심·광역중심과 환승역, 역과 역 사이 비역세권 간선도로변까지 정책 범위를 넓혔다. 중심지와 환승역에는 대규모 복합거점을 조성하고 비역세권에는 주민이 사는 곳 가까이 업무·상업·생활편의시설을 공급한다는 구상이다.

2026년 8월 기준 서울의 사용 용적률은 역세권 277%, 비역세권 250%다. 비역세권은 그동안 주택정비사업 위주로 개발돼 업무·상업·문화 기능을 함께 공급할 별도의 사업 수단이 필요하다는 게 서울시 설명이다.

성장거점형 복합개발사업은 도심·광역중심이나 환승역 일대에 문화·산업·업무·주거 기능이 결합된 거점을 조성하는 사업이다. 폭 20m 이상 간선도로와 접하거나 환승역 반경 500m 안에 있는 5000㎡ 이상 부지가 대상이다. 입지와 접도 등 요건을 충족하면 일반상업지역 기준 용적률을 최대 1300%까지 적용할 수 있다. 사업성이 상대적으로 낮은 11개 자치구는 증가한 용적률에 대한 공공기여 비율을 50%에서 30%로 낮춘다.

첫 대상지인 역삼동 680-1은 5475.1㎡ 규모로 선정릉역 환승역세권이면서 폭 48m 언주로와 접해 있다. 업무시설을 중심으로 상업·문화·여가 기능을 결합해 테헤란로에 집중된 강남 도심의 기능을 언주로와 선정릉역 일대까지 확장할 계획이다.

자양동 17-1 일원은 5132.6㎡ 규모로 건대입구역 환승역세권이면서 폭 35m 아차산로와 접한다. 세종대학교와 어린이대공원에 인접했지만, 주변 여건에 비해 토지 이용 밀도가 낮은 곳이다. 성수·건대 일대 첨단산업과 청년 인재, 문화·상업 기능을 연결하는 동북권 성장거점으로 조성한다.

법정 사업 절차에 들어가기 전부터 개발 가능성이 큰 지역을 관리하는 '성장거점권장구역'도 도입한다. 중구 을지로 DDP 일대와 도봉구 창동·상계 광역중심 일대가 첫 대상이다. 토지 등 소유자의 동의와 사업시행예정자 결정 등 추진 여건이 갖춰지면 성장거점형 복합개발사업의 법정 절차로 전환한다.

DDP 일대는 한양도성도심과 동대문역·동대문역사문화공원역 환승역세권이 겹치는 지역이다. 창동·상계 일대에서는 서울아레나와 씨드큐브창동, 서울디지털바이오시티(S-DBC) 등이 추진되고 있다. 수도권광역급행철도 C노선(GTX-C)과 창동역 복합환승센터 조성에 따른 개발 수요를 연계해 동북권 광역 성장거점으로 육성한다. DDP 일대 현대시티아울렛과 창동·노원역 일대 농협 하나로마트 등 개발 초기 단계 부지도 복합개발사업으로 이어지도록 지원한다.

▲성장잠재권 활성화사업 안내서 (사진제공=서울시)

비역세권 간선도로변에는 성장잠재권 활성화사업을 추진한다. 대중교통 접근성과 생활인구는 충분하지만, 노후 건축물과 저이용 토지가 쌓인 지역을 일자리·주거·문화·생활 기능이 결합된 거점으로 바꾸는 사업이다.

폭 35m 이상 간선도로와 접한 1500㎡ 이상 1만㎡ 이하의 제2·3종 일반주거지역과 준주거지역이 대상이다. 사업 유형에 따라 용도지역을 최대 일반상업지역까지 상향할 수 있다. 늘어난 용적률의 50%를 공공기여로 받되 자치구 여건에 따라 30%까지 완화한다.

성내동 448-1 일원은 강동구청역과 올림픽공원역 사이 강동대로변에 있다. 배후 주거단지가 밀집한 만큼 업무·상업·생활편의시설을 확충한다. 창동 715-1 일원은 도봉로에 접한 준주거지역으로 GTX-C와 창동역 복합환승센터 사업에 맞춰 동북권 생활거점으로 개발한다.

중곡동 587-2는 동일로에 접하고 동부간선도로와 중랑천이 가까워 교통과 수변공간을 함께 활용할 수 있다. 독산동 1066-2는 가산·구로디지털단지와 가까운 입지를 살려 서남권 간선도로변의 일자리·생활거점으로 조성한다.

서울시는 2030년까지 성장거점형 복합개발사업 대상지를 28곳, 성장잠재권 활성화사업 대상지를 42곳으로 늘릴 계획이다. 개별 사업의 개발 효과를 주변으로 확산하기 위해 도봉로·동일로·통일로·공항대로·경인로·시흥대로 등 6개 간선도로는 '성장잠재축'으로 관리한다.

다만 성장거점권장구역과 성장잠재축 설정 자체가 사업 확정이나 용도지역 상향을 뜻하는 것은 아니다. 대상지별 계획과 도시계획 심의, 인허가 등의 절차를 별도로 거쳐야 한다.

서울시는 사업지마다 사업시행예정자와 자치구, 서울시, 도시계획 전문가가 참여하는 ‘원팀’을 구성한다. 올해 12월까지 대상지별 계획안을 마련하고 2027년 1월부터 관계 행정기관에 계획안을 제출하는 입안 제안 절차를 시작한다.

김창규 서울시 도시공간본부장은 "지난 3월 발표한 325개 전 역세권 직·주·락 전략을 중심지와 환승역, 비역세권 간선도로까지 확장해 이번 6곳에서 첫 실행에 들어간다"며 "도심·광역중심은 서울의 미래를 이끄는 성장거점으로 고도화하고, 역과 역 사이 간선도로변은 시민의 일상과 지역경제를 살리는 생활거점으로 조성해 서울 전역을 촘촘한 다핵도시로 재편하겠다"고 말했다.