대출규제에 잔금 막히자 입주도 ‘뚝’⋯아파트 입주심리 동반 위축

▲9월 아파트 입주전망지수. (사진제공=주택산업연구원)

대출 문턱이 높아지면서 아파트 입주심리도 빠르게 위축되고 있다. 주택사업자의 향후 입주 전망뿐 아니라 실제 입주율까지 동반 하락하면서 강화된 금융규제가 신축 아파트 입주에도 영향을 미치는 모습이다.

10일 주택산업연구원에 따르면 9월 전국 아파트 입주전망지수는 87.6으로 전월 94.4보다 6.8p 하락했다. 수도권은 같은 기간 89.4에서 81.0으로 8.4p 떨어졌고 지방도 95.5에서 89.0으로 6.5p 낮아졌다.

수도권에서는 서울과 인천의 하락 폭이 두드러졌다. 서울은 100.0에서 90.6으로 9.4p 떨어졌고 인천은 83.8에서 65.3으로 18.5p 하락했다. 반면 경기는 84.3에서 87.0으로 2.7p 상승했다.

주산연은 가계대출 총량관리 강화와 비거주 1주택에 대한 세제 강화 등에 따른 불확실성이 커지면서 강남·한강벨트 등 핵심지역을 중심으로 주택 거래가 위축되고 관망세가 확대된 영향으로 분석했다. 다만 서울 외곽과 경기 남부 등으로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타나 수도권 전체 지수의 하락 폭을 일부 제한한 것으로 봤다.

지방도 지역별 차이가 나타났다. 광역시 가운데 부산은 88.8에서 80.0으로, 대전은 92.8에서 85.7로 각각 하락했다. 반면 광주는 100.0에서 107.1로 상승했고 대구도 81.8에서 85.0으로 올랐다. 울산과 세종은 각각 100.0을 유지했다.

도 지역에서는 제주와 전남의 하락세가 컸다. 제주는 92.8에서 66.6으로 26.2p 떨어졌고 전남은 100.0에서 77.7로 22.3p 하락했다. 강원과 충북도 각각 15.0p, 14.3p 내렸다. 주산연은 제주의 경우 준공 후 미분양이 역대 최대 수준으로 늘며 재고 부담이 커졌고, 전남은 장성을 중심으로 9~10월 약 3000가구의 입주물량이 집중되면서 단기적인 물량 소화 부담이 확대된 영향으로 풀이했다.

향후에는 입주물량 감소가 시장 변수로 작용할 전망이다. 9월 전국 입주 예정 아파트는 약 1만4000가구로 최근 5년 5개월 내 가장 적은 수준이 예상된다. 이는 2023년 전후 주택 착공이 크게 줄어든 영향으로 분석된다.

문제는 공급 감소에도 실제 입주가 원활하게 이뤄지지 않고 있다는 점이다. 8월 전국 아파트 입주율은 59.5%로 7월 68.1%보다 8.6%p 하락했다. 수도권은 85.4%에서 80.8%로 4.6%p 떨어졌고 비수도권 4대 광역시와 광주·세종은 58.9%에서 55.5%로 3.4%p 낮아졌다. 기타 도 지역은 68.5%에서 51.6%로 16.9%p 급락했다.

서울의 입주율도 90.5%에서 82.0%로 8.5%p 하락했다. 인천·경기권은 82.9%에서 80.2%로 2.7%p 낮아졌다. 비수도권에서는 광주·전라권 입주율이 69.2%에서 49.0%로 20.2%p 떨어지는 등 응답이 집계된 모든 권역에서 하락했다.

주산연은 7월부터 강화된 가계대출 총량관리 등의 영향으로 금융기관의 대출 취급이 보수적으로 이뤄지면서 잔금대출을 통한 입주자금 조달이 어려워진 점이 입주율 하락에 영향을 미친 것으로 분석했다.

실제 미입주 사유 가운데 '잔금대출 미확보'가 37.2%로 가장 큰 비중을 차지했다. 이어 기존주택 매각 지연 31.4%, 세입자 미확보 15.7%, 분양권 매도 지연 5.9% 순이었다. 특히 잔금대출 미확보 비중은 6월 26.5%까지 낮아졌다가 다시 상승세를 이어가고 있다.

주산연 관계자는 "9월 입주전망과 8월 입주율이 동반 하락하며 대출규제 강화에 따른 자금조달 여건 악화가 사업자 심리뿐 아니라 실제 입주예정자의 입주 여건에도 영향을 미치고 있는 것으로 보인다"고 밝혔다. 이어 "주택가격 상승세가 이어지고 향후 입주물량 감소가 예상되는 상황에서 금융 제약으로 주택수요가 신축 아파트 입주로 원활하게 이어지지 못하고 있다"며 "주택시장 수급여건과 자금조달 여건을 종합적으로 고려한 대응 방안이 필요하다"고 덧붙였다.