집값 상승세 안 꺾이면…2030년 서울 22개구서 종부세

서울 집값 연 11% 상승 가정
과세 단지 78곳→101곳

▲서울의 한 아파트 단지 전경. 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

서울 집값 상승세가 이어지는 가운데 정부의 종합부동산세(종부세) 개편까지 맞물리면서 종부세 과세 범위가 비강남권으로 빠르게 확산할 수 있다는 분석이 나왔다. 최근 1년과 비슷한 수준으로 집값이 오를 경우 2030년에는 강북·금천·도봉구를 제외한 서울 22개 자치구의 주요 아파트가 종부세 과세권에 들어갈 것으로 추산됐다.

6일 국회 정무위원회 소속 신동욱 국민의힘 의원이 KB국민은행으로부터 제출받은 시뮬레이션 모형을 토대로 분석한 결과, 올해 서울 25개 자치구별 KB시세 상위 5개 단지의 34평형 아파트 125곳 가운데 종부세 과세 대상이 있는 지역은 19개구로 나타났다. 단지 기준으로는 78곳이다.

서울 아파트값이 최근 1년(2025년 6월~2026년 5월)과 같은 연 11%의 상승률을 이어간다고 가정하면 2030년 비거주자 기준 종부세 과세 대상은 22개구 101개 단지까지 늘어날 것으로 예상됐다.

현재 조사 대상 5개 단지가 모두 종부세 과세 기준을 밑도는 관악·노원·중랑구에서도 새롭게 과세 단지가 등장한다. 이에 따라 2030년에는 강북·금천·도봉구를 제외한 서울 대부분 지역에서 주요 아파트가 종부세 대상에 포함되는 셈이다.

현재 종부세를 내지 않는 47개 단지 가운데 23곳이 2030년까지 과세권에 새로 진입할 것으로 분석됐다. 지역별로는 강서·관악·구로·은평구가 각각 4곳으로 가장 많고 성북구 3곳, 종로구 2곳, 노원·중랑구 각각 1곳이다.

비거주자 기준 과세 단지는 올해 78곳에서 2027년 68곳으로 줄어든 뒤 2028년 82곳, 2029년 94곳, 2030년 101곳으로 확대될 전망이다.

과세 대상 확대보다 두드러지는 것은 세 부담 증가다. 125개 단지의 전체 가구수를 반영한 종부세 부과액은 올해 589억원에서 2030년 비거주자 기준 5262억원으로 약 8.9배 증가하는 것으로 계산됐다. 실거주자 기준으로도 3347억원으로 약 5.7배 늘어난다.

단지별 1채당 종부세를 단순 평균한 금액도 올해 95만1338원에서 2030년 비거주자 기준 842만8401원으로 8.9배 상승한다. 실거주자 기준으로는 554만9778원으로 5.8배 증가한다.

특히 현재 종부세 부담이 상대적으로 미미한 비강남권에서 증가율이 가파르게 나타났다. 은평·구로·성북·강서·동대문·관악·노원·중랑구 주요 단지의 종부세 합계는 올해 약 72만원에 불과하지만 2030년 비거주자 기준 약 4058만원으로 불어나는 것으로 나타났다. 약 56.6배 증가한 규모다.

집값 상승세가 지금보다 크게 둔화하더라도 종부세 부담 확대는 불가피할 것으로 예상됐다. 연간 집값 상승률을 최근 1년의 절반인 5.5%로 가정한 시나리오에서는 2030년 비거주자 기준 과세 대상이 19개구 82개 단지로 집계됐다. 현재 비과세 단지 가운데 새롭게 종부세를 내게 되는 곳은 4곳으로 모두 강서구에 위치했다.

이번 시뮬레이션에는 정부의 종부세 개편안과 수정안이 반영됐다. 2027년 이후 기본공제는 실거주자 14억원, 비거주자 12억원으로 설정했으며 공정시장가액비율 70%, 세 부담 상한 150%를 각각 적용했다.

신 의원은 "정부 세제 개편안이 일부 수정되기는 했지만, 부동산 시장에 큰 혼돈을 가져왔다"며 "앞으로 종부세는 서울시에 내 집 한 채 가진 평범한 국민에게도 부과되는 사실상 '서울시민세'가 될 것"이라고 말했다.