“올해 상업용 부동산 거래액 27~33조…오피스 공실률 개선 전망”

▲유명한 마스턴투자운용 전략리서치실장이 ‘2026년 하반기 상업용 부동산 시장 전망’ 사내 설명회에서 발표하고 있다. (마스턴투자운용)

올해 국내 상업용 부동산 거래금액이 최소 26조7000억원에서 최대 33조3000억원에 이를 것이란 전망이 나왔다. 오피스 거래 규모는 지난해보다 줄어들지만 공실률은 당분간 개선세를 이어갈 것으로 예상됐다.

마스턴투자운용은 지난 28일 서울 서초구 본사에서 임직원을 대상으로 ‘2026년 하반기 상업용 부동산 시장 전망’ 설명회를 열고 오피스·물류센터·데이터센터·호텔 등 주요 섹터의 하반기 전망을 발표했다고 31일 밝혔다.

마스턴투자운용 전략리서치실은 올해 국내 상업용 부동산 거래규모를 지난해보다 소폭 감소한 26조7000억~33조3000억원으로 전망했다. 시장 불확실성이 커지면서 전망치의 상·하단 격차도 확대됐다는 분석이다. 올해 상반기 상업용 부동산 거래금액은 14조원으로 이 가운데 오피스가 72.8%를 차지했다. 다만 일부 대형 오피스 거래를 제외한 해외 투자자의 투자 비중은 물류센터가 46.2%, 호텔이 43.4%로 오피스(10.4%)보다 높았다.

유명한 마스턴투자운용 전략리서치실장은 오피스 시장에 대해 거래규모는 줄어들지만 공실률은 개선되는 국면에 접어들 것으로 봤다.

유 실장은 “올해 오피스 거래규모는 19조4000억~22조2000억원으로 지난해 26조6000억원보다 감소할 것”이라며 “서울 오피스 공실률은 올해 2분기 6.9%를 기록했으나 2028년까지 하향 안정세를 이어갈 전망”이라고 말했다.

다만 2028년 이후에는 권역별 공실률 양극화가 심화할 가능성이 있다고 예상했다. 특히 도심권역(CBD)은 장기적으로 공실 부담이 커질 수 있다고 짚었다.

호텔 시장은 외국인 관광객 증가와 신규 공급 감소에 힘입어 성장세를 이어갈 것으로 전망됐다. 올해 상반기 누적 방한 외래 관광객은 1071만명으로 지난해 같은 기간보다 21.3% 증가했다. 주요 호텔의 객실 점유율은 80% 안팎을 유지하고 있다. 거래시장에서도 도심권역과 기타권역(OBD)의 4성급 호텔을 중심으로 거래가 늘었다. 올해 상반기 서울 호텔 거래규모는 1조3200억원으로 지난해 같은 기간보다 67% 증가했다.

물류센터는 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색과 공사비 상승으로 수도권 착공량이 크게 줄면서 공급 위축 국면에 접어든 것으로 분석됐다. 유 실장은 올해부터 향후 3년간 연평균 신규 공급량이 최근 10년 평균보다 52% 감소할 것으로 내다봤다.

올해 상반기 수도권 물류센터 거래규모는 1조8200억원으로 지난해 같은 기간보다 1.46% 감소했다. 다만 국내 기관투자자를 중심으로 우량 물류센터에 대한 투자 수요가 이어지면서 연간 거래규모는 최소 4조3000억원에서 최대 5조9000억원에 이를 것으로 전망됐다.

데이터센터는 인공지능(AI) 인프라 확대에 힘입어 전력 수요가 빠르게 늘어날 것으로 예상됐다. 데이터센터 전력 수요는 지난해 4461㎿에서 2028년 6175㎿로 약 1.4배 증가할 전망이다. AI 관련 수요가 늘면서 데이터센터 공실률은 오히려 하락할 가능성이 있다는 분석이다. 지역별 공급 양상도 차별화될 것으로 봤다. 전력 확보가 어려운 서울과 인접 지역에서는 도심형 데이터센터 개발이 주를 이루는 반면 세종·포항·구미·울산·부산 등 대규모 전력 인프라를 갖춘 지방에서는 하이퍼스케일 데이터센터 개발이 확대될 것으로 예상됐다.

유 실장은 “거래규모 전망치의 상단과 하단 격차가 커졌다는 것은 그만큼 시장의 불확실성이 확대되고 있다는 의미”라며 “섹터별 펀더멘털 차이를 정교하게 읽어내는 역량이 투자 성과를 가르는 핵심 변수가 될 것”이라고 말했다.