취득세 깎아줘도 지방은 '찬바람'⋯악성 미분양 해소 역부족

지방 '악성 미분양' 2만5000가구
아파트 거래도 서울·경기만 증가
"한시적 양도세 감면 등 고려해야"

▲경상북도 구미시 국가5산업단지(하이테크밸리) 인근에 미분양 아파트 할인 분양을 알리는 현수막이 걸려 있다. 조유정 기자youjung@

정부가 지방 준공 후 미분양 주택에 대한 취득세 감면을 연장하며 수요 유도에 나섰지만 지방 주택시장의 침체가 이어지면서 정책 효과가 제한적일 것이란 전망이 나온다. 서울과 경기로 주택 거래가 집중되는 가운데 지방에서는 기존 주택 거래마저 줄어 미분양 해소를 위해서는 세제 지원 이상의 대책이 필요하다는 지적이다.

30일 행정안전부의 '2026년 지방세제 개편안'에 따르면 정부는 지방 준공 후 미분양 아파트에 대한 취득세 최대 50% 감면 특례를 2027년 말까지 1년 연장한다. 비수도권에 있는 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 준공 후 미분양 아파트를 취득할 때 적용하는 취득세 중과 제외 특례도 내년 말까지 연장한다.

다만 분양받은 사람에 대해서는 취득세 감면 한도를 최대 150만원으로 설정하고 취득 후 3년 안에 주택을 매각하거나 증여하면 감면받은 세금을 추징하도록 했다. 세제 지원은 이어가되 과도한 혜택은 조정하겠다는 취지다.

정부가 세제 지원을 연장한 것은 지방을 중심으로 준공 후에도 주인을 찾지 못한 이른바 '악성 미분양'이 좀처럼 줄지 않고 있어서다. 국토교통부에 따르면 올해 6월 기준 지방 준공 후 미분양은 2만5091가구로 전월(2만4522가구)보다 2.3% 증가했다. 2022년 12월(6226가구)과 비교하면 4배 수준이다.

지방 분양시장에서도 수요 확보가 쉽지 않은 상황이다. 일부 사업장은 계약금 면제와 각종 경품 등 파격적인 조건까지 내걸고 있지만 집값 추가 하락과 환금성에 대한 우려로 수요자들이 매수를 망설이고 있다.

청약 성적에서도 부진이 나타난다. 리얼하우스가 청약홈 자료를 분석한 결과 지난달 전국 1순위 평균 청약 경쟁률은 5.86대 1로 2023년 7월 이후 36개월 만에 가장 낮은 수준을 기록했다. 7월 모집공고를 낸 24개 단지 가운데 절반이 넘는 13곳이 1순위에서 모집 가구 수를 채우지 못했다. 강원 강릉 '리쉐스302'는 302가구 모집에 1건, 충남 아산 '아산테크노밸리 더원 7차'는 620가구 모집에 6건이 접수되는 데 그쳤다.

신규 분양뿐 아니라 기존 주택시장에서도 거래 위축이 이어지고 있다. 부동산플래닛이 국토부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 2분기 전국 아파트 매매거래량은 14만982건으로 전분기보다 3.3% 증가했지만 17개 시도 가운데 거래가 늘어난 곳은 서울과 경기 두 곳뿐이었다.

서울은 1만6683건에서 2만2776건으로 36.5%, 경기는 4만1439건에서 4만8489건으로 17.0% 증가했다. 반면 나머지 15개 시도에서는 거래량이 모두 줄었다. 대전(-21.8%), 세종(-19.3%), 대구(-19.0%), 제주(-18.1%), 울산(-16.7%) 등의 감소폭이 컸다.

거래금액 역시 서울·경기 중심의 증가세가 두드러졌다. 2분기 아파트 매매거래금액이 전분기보다 증가한 지역은 서울과 경기, 충북 등 3곳이다. 서울은 52.2%, 경기는 25.4% 증가한 반면 세종(-22.2%), 대전(-22.1%), 대구(-18.9%), 울산(-17.1%), 부산(-10.9%) 등 주요 지방 지역은 감소했다.

전문가들은 지방 미분양 문제를 해소하려면 세제 지원과 함께 지역 내 주택 수요를 회복할 수 있는 대책이 병행돼야 한다고 지적한다.

본지 자문위원인 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "지방은 상대적으로 대출 여건이 나쁘지 않아도 향후 매도가 어려울 수 있다는 우려 때문에 수요가 살아나지 않고 있다"며 "단기간에 미분양을 해소하려면 한시적인 양도소득세 감면이나 미분양 주택의 매입임대 활용, 주택 수 산정 제외 확대 등을 고려할 수 있다"고 말했다.