보유세 강화→감세→다시 증세…정권 따라 바뀐 ‘稅공식’ [정권별 부동산 세제 변천사 上]

주택가액ㆍ실거주 중심 세제 개편
증ㆍ감세 반복 30년 만에 변곡점
당정 “비거주 1주택자 사각 해소”

지난 30년간 부동산 세금은 집값과 시장 상황에 따라 강화와 완화를 반복했다. 집값이 뛰면 세금을 높여 투기를 억제했고, 거래가 얼어붙으면 세 부담을 낮춰 시장을 살렸다. 토지공개념에서 종합부동산세 도입까지 부동산 세제는 증세와 감세를 오가는 ‘진자’처럼 움직였다.

30여 년 전 ‘투기와의 전쟁’으로 시작된 보유세 강화는 외환위기 이후 경기 부양을 위한 감세로 방향을 틀었다. 2000년대 집값이 다시 뛰자 2005년 종부세가 도입됐고, 문재인 정부에서는 종부세와 양도소득세를 중심으로 증세가 정점에 달했다. 윤석열 정부 들어서는 종부세와 다주택자 세제를 완화하는 등 다시 규제의 고삐를 풀었다.

2026년 세제개편안은 또 다른 변곡점이다. 정부는 주택 수 중심 과세에서 벗어나 ‘주택 가액과 실제 거주 여부’를 새로운 기준으로 제시했다. 실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 12억원에서 14억원으로 확대되지만, 고가주택은 세 부담이 늘 수 있다. 비거주 1주택자는 기본공제가 9억원으로 줄고 양도세 장기보유특별공제도 거주기간 중심으로 재편된다.

상생임대주택 매각 시한과 장특공제 한도 신설 등을 둘러싼 논란도 이어지고 있다. 김민석 더불어민주당 대표는 23일 고위당정협의회에서 비거주 1주택자에 대해 “현실의 다양하고 부득이한 비거주 사유를 폭넓게 인정하면서 사각지대가 없어져야 한다”고 밝혔다. 실거주 중심 과세의 원칙과 함께 예외와 형평성을 어떻게 설계할지가 과제다.

익명을 요구한 한 대학교수는 “보유세를 강화해도 양도세 부담이 지나치게 높으면 집주인이 매물을 내놓지 않고 버틸 수 있다”며 “보유세와 양도세를 함께 설계해야 정권 교체 때마다 세제가 뒤집히는 악순환을 막을 수 있다”고 말했다.

이번 시리즈에서는 결정적 장면 6개를 통해 부동산 세제가 왜 흔들렸고 시장과 납세자에게 어떤 영향을 미쳤는지 짚는다. 과거의 세제 실험을 되돌아보며 정권과 집값 변화에 흔들리지 않는 부동산 세제의 조건을 모색한다.