장특공제 축소·거주공제 10억원 상한 검토…양도세 실거주 중심 개편

부동산 양도세 세제 개편 강화

▲정부세종청사 내 재정경제부 청사 현판. (연합뉴스)

정부가 부동산 양도소득세를 실거주 중심으로 개편해 장기보유특별공제(장특공제)는 축소하고 거주공제에도 최대 10억원의 상한을 두는 방안을 검토하고 있다.

29일 정부부처 등에 따르면 정부는 내달 초 발표하는 세제개편안에 장특공제 개편 방안을 담는 방안을 검토하고 있다. 핵심은 보유기간 중심인 현행 공제 체계를 실거주 중심으로 바꾸는 것이다.

현재 1세대 1주택자는 보유기간에 따라 연 4%씩 최대 40%, 거주기간에 따라 연 4%씩 최대 40%의 장특공제를 적용받아 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 예를 들어 양도차익이 20억원인 주택을 15년 보유하고 10년 이상 거주했다면 최대 16억원을 공제받고 나머지 4억원에 대해서만 양도세가 부과된다. 장특공제는 세율을 낮추는 제도는 아니지만 과세표준 자체를 크게 줄여주는 효과가 있어 대표적인 절세 수단으로 꼽혀 왔다.

임광현 국세청장은 최근 사회관계망서비스(SNS)를 통해 서울 반포의 한 아파트 사례를 소개하며 장특공제의 문제점을 공개적으로 지적했다. 해당 주택은 1988년 약 2억5000만원에 취득해 현재 시세가 65억원 수준으로 올라 양도차익이 62억5000만원에 달한다. 이 주택을 37년 보유하고 10년 이상 거주했다면 장특공제 80%가 적용돼 과세 대상 양도차익은 12억5000만원으로 줄고 실제 양도세도 약 2억8000만원 수준에 그친다는 것이다. 임 청장은 "37년간 집값이 26배 올랐는데도 양도차익의 80%가 공제된다"며 "실거주 지원이라는 제도 취지에 맞는지 고민이 필요하다"고 밝혔다.

정부는 이 같은 문제의식을 반영해 보유기간 공제를 축소하거나 폐지하는 대신 거주기간 공제를 중심으로 장특공제를 전면 개편하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 거주공제에 최대 10억원의 상한을 두는 방안도 함께 논의되고 있다. 단순히 오래 보유했다는 이유만으로 세제 혜택을 주기보다 실제 거주 여부를 반영해 실수요자를 우대하겠다는 취지다.

이번 개편은 최근 부동산 시장에서 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화한 점도 고려한 것으로 풀이된다. 장특공제가 고가 주택의 과도한 절세 수단으로 활용된다는 지적을 반영해 초고가 주택의 세제 혜택은 줄이고, 실거주 목적의 1주택자는 보호하는 방향으로 과세 체계를 손질하겠다는 것이다.

정부는 내달 초 세제개편안을 발표한 뒤 소득세법 개정을 추진할 계획이다. 장특공제 개편안과 거주공제 상한 도입 여부, 적용 대상과 시행 시기 등은 세제개편안과 국회 논의를 거쳐 최종 확정될 전망이다.