공정시장가액비율 60%→70% 상향…비거주 1주택 공제 9억원 축소

종합부동산세 개편 방향

초고가 주택 기준 40억~50억원
실거주 1주택자 12억 공제 유지
다주택자 보유세 부담 확대 나서

정부가 내달 초 발표하는 세제개편안에 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 높이고 비거주 1주택자의 기본공제를 현행 12억원에서 9억원으로 낮추는 등 실거주 중심의 종합부동산세(종부세) 개편 방안을 담는 것을 유력하게 검토하고 있다. 실거주자는 보호하면서 투자 목적 보유와 초고가 주택에 대한 과세는 강화하겠다는 취지다.

29일 정부부처 등에 따르면 정부는 공정시장가액비율을 현행 60%에서 70%로 상향하는 방안을 검토하고 있다. 현재 종부세는 1세대 1주택자는 공시가격 12억원, 다주택자 등은 9억원을 기본공제한 뒤 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 산정한다. 공정시장가액비율을 높이면 세율을 바꾸지 않고도 과세표준이 늘어나 보유세 부담이 커진다.

정부가 세율 인상 대신 공정시장가액비율 조정을 우선 검토하는 것은 제도 변경에 따른 부담이 상대적으로 적기 때문이다. 세율을 손대면 조세저항이 커질 수 있지만 공정시장가액비율은 시행령 개정으로 조정할 수 있어 정책 추진 속도를 높일 수 있다.

다만 문재인 정부 당시 수준인 80%까지 올릴 가능성은 크지 않다는 분석이 우세하다. 주택가격 상승과 공시가격 현실화가 동시에 진행되면 보유세 부담이 급격히 늘어날 수 있어서다. 국회예산정책처는 공정시장가액비율을 80%로 높일 경우 전국 보유세 부담이 15% 이상, 서울은 20% 이상 증가할 수 있는 것으로 분석했다. 정부 안팎에서 70% 안팎이 유력하게 거론되는 것도 시장 충격을 고려한 절충안으로 풀이된다.

실거주 여부에 따라 기본공제를 차등 적용하는 방안도 검토되고 있다. 현재는 실제 거주 여부와 관계없이 1주택이면 12억원의 기본공제를 받지만, 앞으로는 실제 거주하는 1주택자는 현행 공제를 유지하고 거주하지 않는 1주택자는 다주택자와 같은 9억원의 기본공제를 적용하는 방식이다. 단순히 주택 수만이 아니라 실거주 여부를 보유세 부과 기준으로 삼겠다는 의미다.

▲이재명 대통령이 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 발언하고 있다. 왼쪽부터 이억원 금융위원장, 김윤덕 국토교통부 장관, 윤호중 행정안전부 장관, 한성숙 국무총리, 이 대통령, 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관, 강훈식 비서실장. (사진제공=연합뉴스)

구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 이날 국회 재정경제기획위원회 업무보고에서 “거주하는 1주택에 대해서는 혜택을 드리고, 여러 채를 보유하면서 한 채만 거주하고 나머지는 (거주하지 않는) 경우에는 세제 인센티브를 주지 않겠다는 것”이라고 말했다. 이재명 대통령이 언급한 ‘보유세 3배 인상’과 관련해서는 “꼭 세 배라는 뜻이 아니라 현재 보유세 수준이 낮기 때문에 좀 올려야 한다는 예시”라고 설명했다.

초고가 주택에 별도 과세 기준을 마련하는 방안도 검토되고 있다. 정부 안팎에서는 시가 40억~50억원 안팎을 새로운 기준으로 설정하는 방안이 거론된다. 실거주 목적의 1주택자는 세 부담을 크게 늘리지 않는 대신 투자 목적 보유와 초고가 주택에는 과세를 강화해 조세 형평성을 높이겠다는 구상이다.

관건은 실거주 여부를 어떻게 판별할지다. 주민등록만으로 실제 거주 여부를 일률적으로 판단하기 어렵고 직장이나 자녀 교육, 부모 봉양 등으로 해당 주택에 거주하지 않는 사례도 적지 않다. 적용 기준이 지나치게 엄격하거나 모호하면 형평성 논란이 불거질 수 있다는 지적도 나온다.

결국 이번 종부세 개편은 세율을 직접 올리기보다 공정시장가액비율과 기본공제 기준을 조정해 실거주 여부를 과세에 반영하는 데 초점이 맞춰질 전망이다. 시장 충격은 최소화하면서 투자 목적 보유와 초고가 주택에 대한 세 부담을 높여 보유세 체계를 실수요 중심으로 재편하려는 것이 정부 구상의 핵심이다.