[데스크시각] 대토론회 관전평, 모두의 부동산은 없다

▲경제정책부 부장대우

23일 열린 대통령 주재 ‘부동산정책 국민 대토론회’를 지켜보면서 한 가지 생각이 계속 머릿속을 맴돌았다. 모두의 부동산은 없다는 것. 집값이 오르길 바라는 사람과 떨어지길 바라는 사람이 같은 사회에 사는 한 모두를 만족시키는 정책도 존재할 수 없다.

토론회에서 가장 인상적이었던 것은 해법보다 이해관계였다. 참석자들은 모두 부동산 시장을 안정시켜야 한다는 데는 동의했다. 그러나 정작 해법은 제각각이었다.

청년과 신혼부부 지원만 해도 그랬다. 이들에게 더 많은 기회를 줘야 한다는 데는 공감했지만, 부모로부터 상당한 규모의 부동산을 상속받은 청년까지 같은 혜택을 받아야 하는지를 묻는 순간 의견은 갈렸다. 재건축과 재개발 역시 마찬가지였다. 사업을 추진하는 주민들은 규제를 풀어야 공급이 늘어난다고 했고, 무주택자는 집값 상승을 부추길 것이라고 우려했다.

강남의 한 공인중개사는 다주택자 양도소득세 중과를 폐지해야 거래가 살아난다고 주장했다. 시장 논리만 보면 일리가 있다. 하지만 부동산 가격 상승으로 막대한 자산을 축적한 다주택자의 불로소득을 어떻게 볼 것인지에 대해서는 답이 없었다.

토론회에서는 토지거래허가구역 지정 방식에 대한 문제 제기도 나왔다. 특정 지역만 묶는 핀셋 규제는 결국 주변 지역 집값을 끌어올리는 풍선효과를 반복한다는 것이다. 차라리 예측 가능하고 일관된 규제 체계를 운영하는 것이 시장 안정에 도움이 된다는 의견도 제시됐다. 옳고 그름을 떠나 분명한 것은 이제 규제를 조금 풀고 조금 조이는 미세조정만으로는 시장을 움직이기 어렵다는 사실이다.

곰곰이 생각해보면 우리 부동산 정책은 늘 미세조정의 연속이었다. 대출을 조금 조이고, 세금을 조금 손보고, 특정 지역을 규제하고, 공급을 조금 늘리는 방식이었다. 그러나 시장은 늘 정책보다 빨랐다. 규제를 피해 움직였고, 풍선효과를 만들었으며, 새로운 기대심리를 키웠다.

결국 부동산은 답이 없는 것이 아니다. 각자가 원하는 정답이 모두 다르기 때문에 하나의 답을 만들 수 없는 것이다. 누구는 공급 확대를 원하고, 누구는 집값 안정을 원한다. 누구는 세금을 낮추자고 하고, 누구는 더 걷어야 한다고 말한다. 모두 나름의 논리가 있지만 모두를 만족시키는 정책은 존재하지 않는다.

그래서 정부는 어떤 선택을 하든 비판을 받을 수밖에 없다. 공급을 늘리면 집값을 자극했다는 비판을 받고, 규제를 강화하면 시장을 왜곡했다는 지적을 받는다. 그렇다면 중요한 것은 비판을 피하는 것이 아니라 어떤 방향을 선택할 것인지다.

특히 이재명 정부는 AI와 반도체, 에너지 인프라를 중심으로 수십조원의 예산이 투입될 3대 메가 프로젝트를 추진하고 있다. 그렇다면 국민의 삶에 가장 큰 영향을 미치는 부동산에서도 그 정도의 발상과 결단은 필요하지 않을까.

예를 들어 용산 미군기지 이전 부지는 그런 상상력을 보여줄 수 있는 공간이다. 공원 조성과 함께 최고 수준의 공공임대단지를 조성해 신혼부부와 청년, 무주택자에게 장기 공급하는 프로젝트를 추진해볼 수 있다. 핵심은 용산이 아니라 발상의 전환이다. 시장이 예상하는 수준을 뛰어넘는 공급 계획을 제시해야 시장의 기대도 바뀐다.

모두의 부동산은 없다. 그래서 정부는 어떤 선택을 하든 비판을 받을 수밖에 없다. 그렇다면 비판을 의식해 미세조정을 반복할 것이 아니라 시장의 판을 바꾸는 정책을 내놓아야 한다. 부동산에도 규제의 기술이 아니라 미래를 설계하는 상상력이 필요하다.