‘동전주’ 마스턴리츠, 자산 매각 승부수…하반기 시험대

주가 620원…장부상 자산가치 20% 수준
100% 임대에도 대출·환헤지에 배당 막혀
프랑스 자산 매각해 유동성 부담 해소 추진

▲자산 포트폴리오 (마스턴프리미어리츠)

동전주로 전락한 마스턴프리미어리츠가 국내외 부동산 매각을 통한 유동성 확보에 나섰다. 부동산 가치 하락과 대출 상환 부담으로 주주에게 돌아가는 배당이 반 토막 난 가운데 올해 하반기 추진하는 프랑스 아마존 물류센터 매각이 주가 회복의 분수령이 될 전망이다.

15일 한국거래소에 따르면 마스턴리츠는 이날 620원에 거래를 마쳤다. 지난달 14일 이후 1000원을 밑도는 동전주 흐름을 이어갔다. 장부상 자산가치와 비교하면 주가 하락 폭은 더욱 두드러진다. 올해 3월 말 마스턴리츠의 순자산가치(NAV)는 942억9600만원이다. 발행주식 수를 기준으로 계산한 주당 NAV는 약 3091원이다. 현재 주가는 장부상 주당 NAV보다 약 80% 낮은 수준이다.

기초자산의 임대 상황은 안정적이다. 마스턴리츠는 프랑스 크리스탈파크 오피스와 프랑스 아마존 물류센터 2곳, 인천 항동 쿠팡 물류센터에 투자하고 있다. 세 자산의 임대율은 모두 100%이며 잔존 임대기간도 8~9년가량 남았다.

문제는 임대료가 정상적으로 들어와도 곧바로 마스턴리츠의 배당 재원이 되기 어렵다는 점이다. 해외 부동산 가격이 하락하면서 현지 금융회사에 현금을 추가로 유보하거나 대출을 먼저 갚아야 하는 상황이 발생했기 때문이다. 환율 변동에 대비해 맺은 환헤지 계약의 정산 비용도 부담으로 작용하고 있다.

투자자들에게 지급하는 배당금도 반 토막 났다. 마스턴리츠의 제12기 주당 배당금은 46원으로 직전 반기 96원의 절반 수준으로 줄었다. 같은 기간 영업수익은 33억원에서 17억원으로 감소했고 42억원의 순손실을 냈다. 보유 부동산과 펀드 가치 하락에 따른 평가손실이 반영된 결과다.

단기적으로는 이달 말 돌아오는 차입금도 변수다. 종속회사인 마스턴글로벌리츠가 자산관리회사인 마스턴투자운용에서 빌린 45억원의 만기가 이달 30일에 돌아온다. 차입처가 운용사라는 점에서 만기 연장 가능성이 있지만, 상환이나 연장 조건에 따라 유동성 부담이 달라진다.

더 큰 고비는 내년 4월이다. 프랑스 아마존 물류센터에 설정된 현지 대출과 환헤지 계약 만기가 비슷한 시기에 돌아온다. 물류센터 가치가 추가로 하락하면 대출을 더 갚아야 할 가능성도 배제하기 어렵다.

마스턴운용은 차입금과 환헤지 만기가 돌아오기 전에 프랑스 아마존 물류센터를 매각한다는 계획이다. 올해 하반기 매각 완료를 목표로 관련 절차를 추진한다. 크리스탈파크와 인천 항동 물류센터는 운용 주체에 매각 재개를 요청하고 필요할 경우 보유 지분 매각도 병행할 방침이다.

시장에서는 자산 매각 성사 여부와 가격을 주시한다. 매각이 예정대로 이뤄지면 대출과 환헤지 부담을 줄이고 현금을 확보하게 된다. 다만 매각 대금에서 현지 대출과 환헤지 비용, 세금 등을 먼저 정산해야 하는 만큼 실제 마스턴리츠에 유입되는 금액은 매각 가격보다 적을 수 있다.

유럽 부동산 투자심리가 아직 완전히 회복되지 않았다는 점도 변수다. 자산을 빠르게 처분하기 위해 가격을 낮출 경우 장부상 자산가치와 실제 회수액의 차이가 커질 가능성도 존재한다. 반대로 적정 가격을 기다리다 매각이 지연되면 내년 대출 차환 부담이 생긴다.

리츠업계 관계자는 “주요 자산이 계획대로 매각되면 현금을 확보해 유동성 불확실이 줄어든다”면서도 “원매자 확보 여부와 회수액 규모가 관건”이라고 말했다.