CBRE코리아 "한국 데이터센터 투자 매력 부각…우량 자산 중심 엑시트 가능성 확대"

(제공=CBRE코리아)

한국 데이터센터 시장이 인공지능(AI) 수요 확대와 공급 제약, 글로벌 자본 유입이 맞물리면서 대체투자 시장의 핵심 자산군으로 떠오른다는 분석이 나왔다.

CBRE코리아가 13일 발간한 '한국 데이터센터 투자: 공급 제약이 만드는 희소성 프리미엄과 엑시트 가능성 진단'에 따르면, 한국 데이터센터 시장은 AI 수요 확대와 공급 제약, 글로벌 자본 유입이 맞물리며 대체투자 시장 내 핵심 자산군으로 부상하고 있는 것으로 분석됐다. 특히, 전력과 우량 임차인을 확보한 자산을 중심으로 희소성 프리미엄이 확대되면서, 우량 데이터센터 자산의 엑시트(Exit) 가능성도 함께 주목받고 있다.

이번 리포트는 생성형 AI 확산에 따른 글로벌 데이터센터 수요 확대와 국내 공급 제약을 종합 분석하고, 전력과 우량 임차인을 확보한 자산의 희소성 프리미엄, 글로벌 투자자 관심 확대, 매수자 풀 다변화에 따른 엑시트 가능성을 주요 투자 포인트로 제시했다.

글로벌 데이터센터 수요는 생성형 AI 확산을 기점으로 구조적 성장 국면에 진입하고 있다. 리포트에 따르면 글로벌 데이터센터 전력 소비량은 2015년 약 200TWh에서 2030년 약 1100TWh를 상회할 것으로 전망되며, AI 워크로드 비중도 2025년 13%에서 2030년 29%까지 확대될 것으로 예상된다.

한국 데이터센터 시장은 국내 통신사 중심의 초기 단계를 지나 자산운용사와 글로벌 전문 사업자가 주도하는 고도화 단계에 진입했다. 수도권 데이터센터 공급량은 2028년까지 1450MW를 넘어설 것으로 예상되지만, 신규 개발 가능 지역은 전력 확보 여부에 따라 선별되는 양상이다. 이에 따라 시장은 전력 확보 가능 지역을 중심으로 재편되는 ‘전력 추종형’ 구조로 전환되고 있다.

투자 시장에서는 우량 자산 중심의 엑시트 가능성이 부각되고 있다. CBRE코리아가 진행한 투자자 의향 설문조사에서 국내 투자자의 88%가 데이터센터 자산 가격 상승을 전망한 가운데, 글로벌 인프라 자본과 데이터센터 전문 자본의 진입 가능성이 높아지며 전력과 우량 임차인을 확보한 자산을 중심으로 엑시트 경로가 다변화될 것으로 예상된다. 다만 리포트는 국내 데이터센터 캡레이트가 이미 아시아태평양 주요 관문 도시와 유사한 수준에 도달한 만큼, 임대차 구조, 운영 방식, AI 서버 고도화에 따른 물리적 진부화 리스크를 함께 검토해야 한다고 강조했다.

리포트는 향후 국내 데이터센터 시장이 2026~2027년 공급 희소성 인지 구간, 2028~2029년 거래 활성화 구간, 2030년 이후 투자 안정화 구간으로 단계적으로 전개될 것으로 전망했다. 가용 자산 감소와 희소성 프리미엄 확대, 글로벌 자본 유입 증가에 따라 우량 자산을 중심으로 거래와 엑시트 기회도 확대될 것으로 내다봤다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “한국 데이터센터 시장은 글로벌 AI 수요 확대와 공급 제약, 자본 유입이 맞물리며 투자 매력과 엑시트 가능성이 함께 부각되는 전환기에 있다”며 “향후 전력과 입지, 우량 임차인을 확보한 자산을 중심으로 글로벌 인프라 자본과 데이터센터 전문 자본의 투자 관심이 확대될 것으로 보인다. 다만 데이터센터는 설비와 운영, 기술 변화의 영향을 크게 받는 만큼 임대차 구조와 재계약 가능성, 기술 진부화 대응 비용 등을 종합적으로 검토하는 정밀한 투자 전략이 필요하다”고 말했다.