"잠긴 매물 풀 열쇠는 양도세…취득세 완화는 신중해야"

이달 말 세제 개편 예고…보유세·거래세 균형 조정 주목
전문가 “거래세 세목별 효과 달라…정교한 설계 필요”

이달 말 부동산 세제 개편안 발표를 앞두고 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 세제 조정이 얼어붙은 주택 거래를 되살릴 수 있을지 관심이 쏠린다. 보유 부담을 키워 다주택자와 비거주 보유자의 매도를 유도하는 동시에 집을 사고팔 때 드는 세금을 줄이면 시장에 매물이 늘고 거래가 활발해 질 수 있다. 다만 거래세를 어떤 세목에서 얼마나 낮추느냐에 따라 매물 증가보다 매수 수요를 증가할 수 있어 정교한 설계가 필요하다는 지적이 나온다.

8일 관가에 따르면 정부는 부동산 세제 개편안에 보유세와 거래세를 함께 조정할 것으로 예상된다. 보유세 강화를 통해 투기적 보유 수요를 억누르면서 양도소득세와 취득세 등 거래 단계 세 부담을 조정해 시장에 나올 매물을 유도하는 방안이 거론된다.

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관도 최근 부동산 세제 개편안에 대해 “이달 말 정도 발표를 생각하고 준비하고 있다”며 “보유세와 거래세 두 가지 밸런스를 이뤄야 한다는 차원에서 함께 보고 있다”고 말한 바 있다.

정부가 거래세까지 함께 들여다보는 것은 보유세 강화만으로는 매물 출회 효과가 제한될 수 있기 때문이다. 보유세를 높이면 주택을 여러 채 보유하거나 실거주 목적이 약한 보유자의 부담을 키울 수 있다. 하지만 집을 팔 때 내는 세금이 그대로 높으면 실제 매도로 이어지기 어렵다.

현재 서울 아파트는 매물이 크게 줄어든 상태다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매매 매물은 6만2117건으로 전년 동기 7만6518건보다 약 18.9% 감소했다.

거래세 가운데 거래 활성화와 가장 직접적으로 연결되는 세목은 양도세다. 집을 팔 때 부담하는 세금이 줄면 세 부담 때문에 처분을 미뤄온 보유자가 매도에 나설 유인이 커진다. 시장에 매물이 늘어나면 매수자의 선택지가 확대되고 매도자와 매수자간 가격 눈높이 차이도 좁혀져 거래 회복에 도움이 된다. 특히 보유세 강화와 양도세 완화를 함께 시행하면 매물 증가 효과를 더 커질 수 있다. 계속 보유할 경우 세 부담은 커지는 반면 매도할 때의 부담은 줄어들기 때문이다.

반면 취득세 완화는 양도세를 낮추는 것과 성격이 다르다. 취득세는 집을 사는 사람이 부담하는 세금이다. 이를 낮추면 실수요자의 주거 이동 부담은 줄어들지만 집값 상승 기대가 남아 있는 시장에서는 매수세를 자극하는 신호로 읽힐 수 있다.

한국부동산원에 따르면 올해 서울 아파트 매매가격은 6월 다섯째 주 기준 누계 5.11% 상승했다. 이처럼 상승세가 강한 시장에서 취득세 완화 폭이 크거나 대상이 넓으면 매물 증가보다 수요 확대 효과가 더 크게 나타날 수 있다.

전문가들도 매물 출회와 집값 안정이라는 두 마리 토끼를 잡기 위해선 거래세를 세부적으로 접근해야 한다고 말한다. 양도세는 매도자의 처분 비용을 낮추는 세목인 반면 취득세는 매수자의 진입 비용을 낮추는 세목이어서 시장에 미치는 경로가 다르기 때문이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “거래세라고 해도 취득세인지 양도세인지에 따라 시장에 미치는 영향이 다르다”며 “취득세 인하는 사려는 사람에게 기회가 될 수 있지만 양도세 인하는 세 부담 때문에 팔지 못했던 물량을 시장에 나오게 해 장기적으로 시장 안정화에 도움이 될 수 있다”고 말했다. 서울·수도권 집값 상승세가 이어지고 매물까지 줄어든 상황에서는 완화 대상과 폭도 변수다. 양 위원은 “지금은 매물량도 없고 신규 공급도 부족한 상황”이라며 “이런 가운데 매수 수요가 조금만 발생해도 집값을 자극할 수 있다”고 말했다.