[시론] 다주택자의 투자 판단, ‘명의’가 핵심

좋은 매물이 나왔는데도 선뜻 계약하지 못하는 경우가 있다. 가격 때문이 아니다. 세금과 대출 때문이다. 소득이 충분한 무주택자라면 고민이 덜어지겠으나 주택을 1채라도 보유하고 있으면 2주택 취득부터는 머릿속이 상당히 복잡해진다. 같은 아파트를 같은 가격에 사더라도 주택 보유수, 취득시기에 따라 세금과 대출, 향후 매도 전략까지 완전히 달라질 수 있기 때문이다.

과거에는 좋은 입지의 주택을 먼저 확보하는 것이 우선이었다. 하지만 다주택자 규제가 강화된 이후에는 투자 판단의 중심이 입지에서 세금과 금융으로 이동했다. 지금은 좋은 매물이 나와도 취득세와 대출, 보유세, 양도세를 모두 검토한 뒤에야 매수가 가능하다.

투자판단 중심이 세금·금융으로 이동

가장 먼저 확인해야 하는 것은 대출이다. 소득이 충분하더라도 기존 대출이 많다면 추가 대출이 제한될 수 있고, 결국 기존 자산을 정리해야 새로운 투자가 가능한 경우도 적지 않다. 좋은 기회가 와도 자금 구조가 받쳐주지 못하면 아무 의미가 없다.

세금도 상당히 복잡하다. 취득 단계에서는 취득세 중과 여부를 확인해야 하고, 보유 단계에서는 재산세와 종합부동산세 부담을 계산해야 한다. 매도 단계에서는 양도소득세는 물론 최종 1주택 비과세 가능 여부와 장기보유특별공제 적용까지 함께 따져야 한다. 어느 한 단계만 놓쳐도 예상했던 수익률은 크게 달라질 수 있다.이 때문에 다주택자의 투자에서는 명의 선택이 매우 중요하다. 개인 명의는 무주택자라면 각종 대출과 실거주 전략을 활용하기 유리하지만, 여러 채를 보유하게 되면 세금 부담이 빠르게 증가한다. 반면 법인은 일정한 장점도 있지만 취득세와 보유세, 매도 시 법인세 구조까지 종합적으로 계산해야 한다.

특히 법인으로 주택을 매수할 경우 취득세 특례 적용 여부와 종합부동산세 부담을 반드시 확인해야 한다. 지역과 공시가격에 따라 취득세 중과 여부가 달라질 수 있으며, 보유 주택 수에 따라 종합부동산세 부담도 크게 차이 난다. 또한 처분 시에는 일반적인 개인 양도세가 아닌 법인세 체계가 적용되므로 예상되는 세후 수익을 미리 계산해 두는 것이 필수다. 항상 세금은 투자 이후가 아니라 투자 전에 계산해야 한다.

이처럼 명의에 따른 제약이 커질수록 주택이 아닌 대체 자산도 함께 검토할 필요가 있다. 건물, 상가, 토지 등이 대표적이지만 일반 투자자에게는 진입금액이 부담스러운 경우가 많다. 현실적으로 접근 가능한 대안 가운데 하나가 주거형 오피스텔이다. 다만 모든 오피스텔이 투자 대상이 되는 것은 아니다. 가장 중요한 것은 아파트를 대체할 수 있는 상품이어야 한다는 점이다.

대체자산 ‘주거형 오피스텔’ 검토할 만

상당히 까다로운 조건들을 나열해 본다. 원룸이나 투룸보다 다인 가족의 실거주 활용이 더 좋은 스리룸 구조가 유리하며, 대단지 아파트와 같은 생활권을 공유하는 단지가 경쟁력이 높다. 외관 역시 오피스텔만 따로 분리된 느낌보다 아파트 단지의 일부처럼 보여야 한다.

가격 기준도 명확해야 한다. 오피스텔 전용 84㎡는 실사용 면적 기준으로 아파트 전용 59㎡ 수준이지만, 시장에서는 같은 단지 아파트 전용 84㎡를 기준으로 비교하는 것이 이해하기 쉽다. 실무에서는 오피스텔의 적정 가격을 같은 단지 아파트 전용 84㎡의 70~80% 수준으로 먼저 계산한 뒤, 여기에 오피스텔의 주택연금 인정가치가 아파트의 약 80% 수준이라는 점을 추가로 반영한다. 결국 적정 매수가는 같은 단지 아파트 전용 84㎡ 시세의 약 56~64% 수준에서 형성되는 것이 합리적이다. 공급이 많은 지역이라면 이보다 더 보수적으로 접근하는 것도 방법이다.

마냥 싸 보인다는 이유만으로 매수하는 것과 투자 철학을 세워 판단하는 것과의 결과는 크게 차이날 수 있다. 세금과 대출을 따져야 하고, 명의에 따른 장단점도 계산해야 한다. 힘들게 모은 자산을 다른 투자자산으로 이전시키면서 가치 상승을 기대하는 일련의 의사판단 과정에서 이러한 기준은 스스로 엄격하게 적용해야 한다. 현재 대한민국 부동산 정책하에서 투자의 성패는 좋은 매물을 찾는 것보다 사지 말아야 할 것을 골라내는 것에 있다.