코람코, 남대문 ‘에티버스타워’ 전면 리모델링…자산가치 제고

▲남대문 에티버스타워 리모델링 완료 후 예상이미지 (코람코자산신탁)

코람코자산신탁이 ‘코람코가치투자숭례리츠’를 통해 매입한 서울 남대문(숭례문) 인근 구축 오피스 ‘에티버스타워’의 리모델링을 추진한다고 1일 밝혔다.

코람코는 3월 해당 자산 인수를 완료했다. 건물의 외관과 로비, 전용부, 공용부, 주요 설비 등을 개선해 오피스로서의 상품성과 운영 효율을 동시에 높인다는 계획이다.

에티버스타워는 서울 중구 소월로3에 있는 지하 4층~지상 22층 규모의 오피스 빌딩이다. 리모델링은 외관과 창호, 로비 및 저층부 공간, 오피스 공용부, 주요 기계·전기설비 등을 중심으로 추진된다.

입지와 자산 규모 대비 가격 경쟁력을 확보했다는 평가다. 코람코는 이 자산을 연면적 기준 평당 약 2200만 원 수준에 매입했다. 이는 최근 5년간 중심업무지구(CBD)에서 거래된 연면적 1만 평 이상 대형 오피스의 평균 거래가격을 크게 밑도는 수준이다. 같은 기간 인근 단독·구분소유 오피스가 평당 2500만~3700만 원대에 거래됐다.

임차 기반도 안정적이다. 에티버스타워는 현재 오피스 임대율 100%를 유지하고 있으며, 에티버스와 롯데손해보험, 원자력안전위원회 등이 입주해 있다. 남대문·서울역 일대의 권역 변화도 주요 투자 배경이다. 서울역 북부역세권 개발과 서소문·서울역 일대 정비사업, 밀레니엄 힐튼 부지 개발 등 대형 사업이 진행되면서 업무·상업 환경의 재편 가능성이 커지고 있다.

이번 투자는 코람코가 구축 오피스의 입지와 구조적 특성을 분석한 뒤, 리모델링과 운영 전략을 결합해 자산 가치를 높여 온 밸류애드(Value-add·가치부가전략) 투자 방식의 연장선이다. 케이스퀘어시티의 경우 과거 한국씨티은행 다동사옥으로 사용되던 구축 오피스를 코람코가 리모델링한 자산이다. 리모델링 이후 임대를 100% 채워 약 3100억 원대에 매각해 약 600억 원의 차익을 거둬들였다. 케이스퀘어 홍대도 우량 입지의 구축 자산을 현대적 공간으로 탈바꿈시켜 자산가치를 높인 사례다.

코람코는 이 과정에서 축적한 구분소유자 협의, 공사 범위 조율, 임차인 커뮤니케이션 경험을 에티버스타워 운용에도 활용할 계획이다. 단순히 건물의 외관을 개선하는 데 그치지 않고, 입지와 임차 수요, 운영 구조를 함께 고려해 자산의 경쟁력을 높이겠다는 것이다.

이상헌 코람코자산신탁 가치투자부문장은 “오피스 부분의 전면 리모델링을 통해 건물의 물리적 성능과 운영 효율을 함께 높여 CBD의 상징적 오피스로 탈바꿈시킬 계획”이라며 “노후 건물을 단순히 보유하는 데 그치지 않고 업무환경 변화와 지역 수요에 맞는 공간 재구성을 통해 도시 환경 진화와 투자자를 위한 가치 극대화 양 측면에 기여하고자 한다”고 말했다.