부동산 규제 시즌2에도⋯전문가들 “돈 흐름은 결국 주택 매수”[유동성의 종착역③]

(출처=구글 노트북LM)

세제 개편안 발표와 토지거래허가구역 확대 등 추가 부동산 규제 가능성이 거론되고 있지만, 전문가들은 증시 호황으로 늘어난 투자 수익이 결국 주택 시장으로 유입될 가능성이 크다고 진단했다. 규제가 강화되더라도 실거주 목적의 매수 심리를 꺾기는 어렵다는 관측이다.

16일 금융투자업계에 따르면 최근 증시 상승으로 개인투자자의 평가이익이 크게 늘어나면서, 이 자금이 서울 아파트 시장의 하방을 지지하는 주요 요인으로 작용하고 있다는 분석이 나온다. 특히 주택이 ‘필수재’라는 점에서 자금의 최종 종착지 역할을 한다는 해석이다.

윤수민 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “집을 팔아 주식에 투자하는 경우보다 주식을 팔아 집을 사는 경우가 더 많다”며 “주택은 필수재이기 때문에 증시 호황으로 발생한 수익 실현 자금이 부동산 시장으로 지속 유입될 가능성이 크다”고 설명했다.

이러한 자금 흐름은 ‘투자 목적’보다는 ‘수익 실현 후 안전자산 확보’ 성격이 강하다는 점에서 주목된다. 윤 위원은 “현재 부동산 시장은 기대수익률 측면에서 투자 매력은 낮지만, 증시 수익을 실현한 뒤 실거주를 위한 자금 이동은 이어질 수 있다”고 덧붙였다.

규제 효과 역시 제한적일 수 있다는 분석이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원은 “보유세 강화나 특정 지역 규제가 시행되더라도 젊은 실수요자의 매수 의지를 완전히 꺾기는 어렵다”며 “강남 진입이 어려워지면 송파·강동, 경기 남부 등 인접 지역으로 수요가 이동할 가능성이 크다”고 전망했다.

또한 실거주 중심으로 재편된 시장에서는 정책 민감도가 낮다는 점도 강조됐다. 윤 위원은 “실거주 목적의 부동산은 규제에 덜 민감해 정책 효과가 제한적일 수 있다”고 설명했다.

과거에는 자본 이득이 대부분 부동산으로 쏠렸던 것이 사실이지만 최근 들어 분위기가 조금씩 바뀌고 있다는 진단도 나왔다. 이재원 유안타증권 연구원은 "과거에는 주가 상승에 따른 자산효과의 상당 부분이 소비가 아닌 부동산으로 흘러갔다"면서도 "최근 코스피가 박스권을 탈피해 급등하며 투자자 저변이 넓어졌고, 한계소비성향이 높은 중·저소득층으로 자본 이득이 분산되면서 주식 수익이 실제 소비 확산으로 이어지는 국면도 나타나기 시작했다"고 분석했다.

다만 현장에서는 이 같은 자금 이동 추세가 아직까지는 체감되지 않는 분위기다. 한 증권사 영업점 지점장은 "현재는 차익을 실현해 부동산 등으로 빠져나가는 자금보다 주식을 더 담으려고 들어오는 자금이 많은 상황"이라고 했다. 이어 "반도체 랠리가 꺾이지 않아 기존 투자자들도 수익이 나더라도 추가 상승을 기대하며 보유 기조를 유지하고 있다"며 "아직은 주식 시장에 머무는 돈이 더 많은 것 같다"고 설명했다.