정부, 非아파트 확대 계획⋯전문가들 "민간 규제 풀어야 진짜 해법"

구윤철 "2년간 수도권에 매입임대 9만 가구"
전세 물량 부족·빌라 공급 위축 악순환 끊어내야

▲서울 시내 아파트 전경 (이투데이DB)

정부가 오피스텔과 빌라 등 비(非)아파트 공급 확대 카드를 꺼내 들었지만, 전문가들은 공공 매입임대만으로는 한계가 있다며 민간 규제 완화가 병행돼야 한다고 지적했다. 공공이 단기 공급을 늘리는 데는 의미가 있지만, 장기적으로는 민간 공급 생태계 복원이 핵심이라는 분석이다.

25일 정치권과 관가 등에 따르면 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 22일 부동산관계장관회의에서 "공공이 선도적으로 비아파트 공급을 촉진할 수 있도록 규제지역 중심으로 매입임대 비아파트 물량을 확대하겠다"며 "2027년까지 2년간 수도권에 매입 임대주택 9만 가구를 공급하고 그중 6만6000가구는 규제지역에 공급할 계획"이라고 밝혔다.

공급 속도가 빠른 비아파트 시장을 활용해 청년층과 서민층의 주거 불안을 단기간에 완화하겠다는 구상으로 풀이된다. 업계에서는 빌라 등 비아파트 주거시설의 경우 아파트보다 인허가와 공사 기간이 짧아 통상 6개월 안팎이면 공급이 가능하다고 보고 있다.

정부가 이처럼 비아파트 공급 속도전에 나선 배경에는 심각한 임대 물량 부족이 자리 잡고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 22일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만7459건으로 올해 초(1월 1일·2만3060건) 대비 24.3% 감소했다.

공급 기반 자체도 크게 위축된 상태다. 국토교통부 통계누리에 따르면 서울 빌라(연립·다세대) 준공 물량은 2021년 2만3389가구에서 △2022년 2만219가구 △2023년 1만2868가구 △2024년 5550가구 △지난해 4329가구로 4년 만에 81.5% 감소했다. 전세사기 여파로 민간 임대 시장이 얼어붙으면서 공급 생태계 자체가 흔들린 영향이다.

전문가들은 공공이 주도하는 이번 대책이 '일시적 완충재'에 그칠 수 있다고 지적했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "사실상 붕괴 직전의 비아파트 공급 생태계에 공공이 회복의 마중물을 제공하는 '주택공급과 임대차 안정화 프로그램'에 가깝다"고 진단했다. 이어 "6만6000가구는 연간으로 환산하면 약 3만 가구 수준"이라며 "서울·수도권 전체 임대차 규모를 고려하면 전세가격을 본격적으로 안정시키기에는 부족할 수 있다"고 짚었다.

송승현 도시와경제 대표는 "현재 빌라 시장에 진입하는 이들은 향후 개발을 통한 '내 집 마련'을 희망하는 수요자들"이라며 "LH가 주택을 매입해 장기 임대로만 묶어둔다면 서민들의 주거 사다리가 끊어지는 셈이어서 전월세 가격의 일시적인 완충 역할에 그칠 수밖에 없다"고 말했다.

이에 전문가들은 민간의 공급 유인을 근본적으로 되살리는 정책이 병행돼야 한다고 입을 모았다.

심형석 법무법인 조율 수석전문위원(美 IAU 교수)은 "민간 업자들이 양질의 빌라를 다시 빠르게 지을 수 있도록 판을 깔아주는 가장 확실한 대안은 '소형 주택 수 제외'"라며 "전용면적 59㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 등 소형 비아파트에 한해 다주택자 규제 세제 산정 시 주택 수에서 아예 제외해 주는 인센티브를 주면 높은 월세 수익률(약 5%)과 정비사업 호재를 노린 민간 투자 자금이 유입되면서 빌라 시장이 단기간에 빠르게 안정될 것"이라고 제언했다.

함 랩장도 "정부의 임시적인 단기 매입보다는 민간 비아파트 시장이 다시 자생적으로 공급을 재개할 수 있도록 금융·세제·임대사업 제도를 향후 어떻게 정상화하느냐에 대한 장기 고민도 필요해 보인다"고 했다.

일각에서는 기존 재고 주택시장의 거래 정상화가 더 근본적인 해법이라는 목소리도 나왔다. 송 대표는 "근본적인 해결을 위해서는 재고 공급 측면에서 토지거래허가구역을 과감히 풀고, 다주택자나 임대사업자에 대한 규제 압박을 완화해 기존 주택 시장과 전월세 시장이 원활하게 돌아가도록 물길을 열어줘야 한다"고 강조했다.