[세무, 톡!] 농지거래 땐 ‘사업용’ 여부 살펴야

8년 이상 재촌·자경농지를 직계존속 또는 배우자로부터 증여받고, 그 농지를 매각하면 비사업용토지로서 양도소득세가 중과될까? 무조건 사업용토지로 보게 되어 양도소득세 기본세율(6~45%)만 내면 된다. 다만, 양도 당시 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역 제외) 안의 토지는 별도로 비사업용토지 요건을 따져봐야 한다.

다음은 농지 양도세에 대한 설명이다. “농지(전, 답, 과수원)를 8년 이상 재촌자경하면 양도소득세 자경감면(연 1억원, 5년간 2억원 한도)을 적용받을 수 있다.”

8년 이상 재촌자경하지 않은 경우 농지가 사업용토지인 경우에는 양도소득세 기본세율 (6~45%)의 양도소득세를 내지만 농지가 비사업용토지인 경우에는 양도소득세 기본세율에 10%포인트(p)를 추가과세하게 된다. 다만, 2009년 3월 16일~2012년 12월 31일 기간 중에 취득한 농지는 비사업용토지에 해당하더라도 10%p를 추가하여 과세하지 않고 일반세율을 적용한다. 따라서 농지를 팔 때 사업용토지 여부가 중요하다는 사실을 알 수 있다.

농지를 팔게 되면 어떤 것을 검토해야 할까? 우선 무조건 사업용토지로 판정되는 농지인지를 살펴봐야 한다. 무조건 사업용으로 판정되는 농지가 아니라면 다음으로 검토해야 할 요건이 농지를 일정기간 이상 재촌 및 자경하였는지이다. 재촌요건은 양도일 직전 3년 중 2년, 5년 중 3년, 보유기간 중 60% 이상 농지소재지 및 연접 시군구에 사실상 거주해야 하며, 자경요건은 상시 농작업에 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의해 경작해야 한다.

무조건 사업용으로 판정되는 농지는 다음과 같다. 첫째, 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속(또는 증여)받은 경우. 이때 어머니가 아버지로부터 상속·증여받아 경작한 사실이 있는 경우 아버지가 취득후 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 기간은 어머니가 경작한 기간으로 본다. 따라서 아버지와 어머니가 경작한 기간을 합산하여 8년 이상 재촌자경한 농지인지 여부를 따지므로 이 부분을 적용할 수 있는지 검토하는게 좋겠다.둘째, 공익사업법에 의해 협의매수 또는 수용되는 농지. 다만, 사업인정고시일로부터의 취득시기 제한요건이 있다. 농지의 취득기한은 사업인정고시일에 따라 다르다. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전이면 무조건 사업용토지이며, 2007년 1월 1일 이후인 경우엔 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득해야 하며, 2021년 5월 4일 이후 사업인정고시되는 사업에 따라 농지가 협의매수 또는 수용되는 경우엔 사업인정고시일부터 5년 이전에 취득해야 한다. 양경섭 세무법인 온세 대표세무사