서울 아파트값 양극화 숨고르기…고가 내리고 중저가 상승

3월 상위 20% 평균 가격 1000만원 하락
고가 아파트 가격, 2년여 만에 첫 하락세
하위 20% 가격은 600만원 이상 올라
한강 이북 평균 11억원 첫 돌파

▲서울 시내 아파트 전경. 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

서울 아파트 시장에서 초고가 주택 가격이 하락하고 중저가 주택은 상승세를 이어가면서 가격 격차가 다소 줄어든 것으로 나타났다.

12일 연합뉴스는 KB부동산 자료를 인용해 3월 서울 상위 20%에 해당하는 아파트 평균 가격이 34억6065만원으로 전월보다 약 1000만원가량 하락했다고 전했다. 고가 아파트 평균 가격이 한 달 새 떨어진 것은 약 2년여 만에 처음이다.

반면 하위 20% 아파트 평균 가격은 5억1163만원으로 전월 대비 600만원 이상 상승했다. 이 같은 흐름 속에서 상위와 하위 가격 격차를 보여주는 5분위 배율은 6.76으로 낮아지며 두 달 연속 하락세를 이어갔다. 5분위 배율은 상위 20% 평균 가격을 하위 20% 평균 가격으로 나눈 값으로, 수치가 낮아질수록 시장 내 가격 격차가 완화된 것으로 해석된다. 해당 지표는 올해 1월 역대 최고 수준을 기록한 이후 점진적으로 내려오고 있다.

고가 아파트 가격이 조정을 받은 배경으로는 대출 규제와 세제 변화가 꼽힌다. 15억원과 25억원을 넘는 주택의 경우 대출 한도가 각각 4억원, 2억원으로 크게 제한되는 데다가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 일부 단지에서 급매물이 나오며 가격 하락 압력이 커졌다는 분석이다.

반대로 15억원 이하 아파트에는 실수요 수요가 집중되고 있다. 대출 규제가 상대적으로 덜한 구간에 수요가 몰리면서 매물이 줄고 가격이 상승하는 ‘가격 수렴’ 현상이 이어지고 있다.

지역별로 보면 한강 이북 14개 구의 평균 아파트값은 11억1831만원으로 처음으로 11억원 선을 넘어섰다. 서울 전체 중위 매매가격도 12억원에 진입했으며, 중소형 아파트(전용 60~85㎡) 평균 가격 역시 15억원대를 처음 기록했다.

시장에서는 이번 흐름이 일시적인 조정인지 구조적 변화인지는 좀 더 지켜봐야 한다는 평가가 나온다. 다만 대출 규제와 세제 변화가 지속되는 한 고가 주택의 상승세는 제한되고, 중저가 주택 중심의 시장 재편이 이어질 가능성이 크다는 전망이다.