규제에도 핵심지는 신고가…서울 집값 ‘선별 상승’ 뚜렷

▲'이촌 르엘' 메인조감도. (사진제공=롯데건설)

다주택자 규제가 이어지면서 주택시장 내 자산 보유 전략이 ‘선택과 집중’ 형태로 재편되는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 시장 전반적으로 관망세가 이어지는 가운데서도 입지에 따라 가격 흐름이 엇갈리며 핵심 지역 중심의 수요 집중이 강화되는 모습이다.

27일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 서울 주요 지역에서는 규제 신호에도 불구하고 신고가 거래 비중이 높은 수준을 유지하고 있는 것으로 나타났다. 정부가 1월 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 재확인한 이후에도 핵심 지역에서는 높은 신고가 비중이 이어졌다.

1월 기준 성동구의 신고가 거래 비중은 73.02%로 가장 높았으며 용산구 60%, 서초구 65.77%, 마포구 61.25%, 강남구 54.9% 등 주요 지역에서 절반 이상을 차지했다.

2월에도 유사한 흐름이 이어졌다. 용산구는 전체 77건 중 52건이 신고가로 거래되며 67.53%를 기록했고 성동구는 66.96%를 나타냈다. 서초구(65.35%), 송파구(57.09%), 마포구(56.74%), 강남구(51.82%) 등도 높은 수준을 유지했다.

반면 서울 외곽 지역은 다른 양상을 보였다. 2월 기준 노원구(7.9%), 도봉구(5.21%), 강북구(9.21%) 등은 신고가 거래 비중이 한 자릿수에 머물며 핵심 지역과의 격차가 확대됐다.

이 같은 흐름은 정책 환경과도 맞물려 있다는 분석이다. 정부는 5월 종료 예정인 다주택자 양도세 중과 유예를 예정대로 마무리할 방침을 밝힌 바 있다. 이에 따라 다주택자의 자산 재편 과정에서 상대적으로 선호도가 낮은 자산을 정리하고 핵심 입지 중심으로 보유를 집중하는 흐름이 이어질 가능성이 제기된다.

이러한 흐름 속에서 서울 주요 지역에서는 정비사업을 통한 신규 공급도 이어지고 있다. 롯데건설은 용산구 이촌동 일대에서 이촌 현대아파트 리모델링 사업을 통해 ‘이촌 르엘’을 선보일 예정이며 자이S&D는 마포구 도화동에서 ‘공덕역자이르네’를 공급할 계획이다.

포스코이앤씨는 서초구 잠원동에서 신반포21차 아파트 재건축을 통해 ‘오티에르 반포’를 분양할 예정이고 DL이앤씨는 서초구 서초동에서 ‘아크로 드 서초’를 분양 중이다. 이들 단지는 정비사업을 통해 공급되는 신규 주택으로 서울 핵심 지역 내 공급 물량으로 분류된다.

업계에서는 시장이 가격 방향성보다는 입지 중심으로 재편되고 있다는 평가가 나온다. 분양업계 관계자는 “최근 시장은 가격 방향성보다 ‘어디를 사느냐’가 더 중요해진 국면”이라며 “금리와 규제 등 변수 속에서도 한강변과 주요 도심 접근성을 갖춘 지역은 풍부한 실수요를 바탕으로 가격 방어력이 유지되는 특징을 보이고 있다”고 말했다.