신축 귀해지는 서울…입주 물량 10년 만에 최저ㆍ가격 격차 확대

입주 2만7000가구로 26% 감소
2028년까지 공급 축소 지속

▲'래미안 엘라비네' 투시도. (사진제공=삼성물산 건설부문)

서울 아파트 입주 물량이 10년 만에 최저 수준으로 줄어들면서 신축 희소성이 빠르게 부각되고 있다. 공급 감소와 상품성 차이가 맞물리며 신축과 구축 간 가격 격차도 확대되는 흐름이다.

27일 부동산R114에 따르면 올해 서울에서 입주했거나 입주 예정인 아파트는 2만7115가구로 집계됐다. 이는 지난해 3만7103가구보다 26.9% 감소한 규모다. 2016년(2만6903가구) 이후 약 10년 만에 가장 적은 수준이다. 공급 축소는 단기에 그치지 않을 전망이다. 2027년 1만7013가구, 2028년 1만3565가구로 감소세가 이어질 것으로 예상된다.

공급 감소는 신축과 구축 간 가격 차이 확대에도 영향을 주고 있다. 올해 2월 기준 서울에서 준공 5년 이하 아파트 평균 가격은 20억1768만원으로 나타났다. 반면 준공 10년 초과 아파트는 14억2579만원으로 약 5억9189만원의 격차가 발생했다.

가격 차이는 최근 더 벌어지는 추세다. 2024년 같은 기간 두 집단 간 격차는 약 4억7539만원 수준이었지만 2년 사이 1억원 이상 확대됐다. 시장에서는 신축 선호 현상이 강화된 결과로 해석한다.

이 같은 흐름은 단순한 공급 부족을 넘어 상품 경쟁력 차이에서 비롯된 측면도 크다. 신축 아파트는 최신 설계와 평면 구조를 적용하고 커뮤니티 시설과 주차 공간, 보안 시스템 등에서 기존 주택보다 경쟁력이 높다.

서울은 노후주택 비중이 높은 구조적 특성도 영향을 미친다. 2025년 말 기준 준공 10년 초과 주택 비중은 80.85%, 20년 초과는 61.89%에 달한다. 주거 환경 개선을 위한 신축 이동 수요가 꾸준히 발생할 수밖에 없는 여건이다.

시장에서는 공급 감소가 가격 전반에 상승 압력을 줄 수 있다는 전망도 나온다. 부동산 업계 관계자는 “공급 축소가 이어질 경우 전세와 매매 모두 상승 압력이 커질 수 있다”며 “분양가 상승 흐름까지 겹치면 신규 아파트의 희소성이 더욱 부각될 것”이라고 말했다.

이 같은 흐름은 일부 지역에서 더욱 뚜렷하다. 강서구는 2025년 말 기준 준공 10년 초과 주택 비중이 89.52%, 20년 초과는 68.91%로 서울 평균을 웃돈다. 노후주택 비중이 높아 신축 수요가 상대적으로 큰 구조다.

이달 강서구에서는 삼성물산 건설부문이 ‘래미안 엘라비네’를 분양해 높은 관심을 받았다. 방화6재정비촉진구역 재건축 사업으로 공급되는 이 단지는 지하 3층~지상 최고 16층, 10개 동, 총 557가구 규모다. 1순위 청약에서 평균 25.01대 1, 최고 228.80대 1의 경쟁률을 기록하며 신축 수요를 입증했다. 정당계약은 다음 달 6일부터 8일까지 진행된다.

용산구 역시 노후주택 비중이 높은 지역이다. 준공 10년 초과 주택 비중은 85.69%, 20년 초과는 63.16%다. 이촌동 일원에서는 롯데건설이 ‘이촌 르엘’ 분양을 준비 중이다. 이촌 현대아파트 리모델링 사업으로 지하 3층~지상 최고 27층, 9개 동, 총 750가구 규모로 조성된다. 이 가운데 전용면적 100~122㎡ 88가구가 일반분양 물량으로 공급될 예정이다.