서울 대신 여기…실수요 몰리는 경기·인천 핵심지 [집땅지성]

부동산 시장에 대한 규제 강화 기조가 이어지는 가운데 다주택자 매물 출회 가능성은 낮고 서울 외곽보다 수도권 신도시급 지역이 새로운 대안으로 떠오를 수 있다는 전망이 나왔다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 28일 유튜브 채널 이투데이TV '집땅지성'(연출 황이안)에 출연해 정부의 부동산 정책 방향에 대해 "강화가 되면 강화가 되지 완화는 없다고 보고 시장에 적응해야 한다"며 "이게 기본값(디폴트)"이라고 말했다. 보유세·양도세 부담이 커지더라도 다주택자들이 급매로 물건을 내놓을 가능성은 크지 않다고도 했다.

그는 "과거 양도세 중과로 세율이 80%를 넘는 상황에서도 매물이 잠겼다"며 "연 6% 수준의 보유세 때문에 수십 퍼센트의 양도세를 감수하며 팔 사람은 많지 않다"고 설명했다. 이어 "결국 매도 대신 증여로 돌아설 가능성이 크고 이는 정부가 원치 않는 부의 대물림을 오히려 자극하는 결과가 될 수 있다"고 덧붙였다.

서울 집값 흐름에 대해서는 '지역'이 아닌 '단지' 중심으로 봐야 한다고 강조했다. 김 소장은 "서울 25개 구가 모두 다르고 같은 구 안에서도 동·단지별 차이가 크다"며 "이제는 평균 가격이 아니라 개별 단지의 상품성과 개발 가능성을 봐야 한다"고 말했다.

최근 노원구 상계동 등 이른바 외곽 지역 일부 단지의 반등 조짐에 대해서는 신축과 정비사업 기대감이 핵심이라고 짚었다. 그는 "노도강·금관구·중랑구는 전통적으로 상승장에서도 늦게 오르고 하락장에서는 먼저 빠지는 지역"이라면서도 "노원구는 재건축·재개발 물량이 몰려 있어 신축 아파트 공급 기대가 크고 그에 따라 특정 단지들이 먼저 움직이고 있다"고 설명했다.

다만 이러한 흐름이 서울 전역으로 확산한다고 보기는 어렵다고 선을 그었다. 김 소장은 "노원구만 움직이는 것이지 도봉구나 강북구, 중랑구 전반이 동시에 오르는 상황은 아니다"라며 "같은 생활권 안에서도 '될 단지'와 '안 될 단지'가 명확히 갈린다"고 말했다.

2026년 유망 지역으로는 서울보다 경기·인천을 주목했다. 그는 "노도강·금관구 가격대 수요층이 움직이기 시작했다는 건 비슷한 예산으로 더 나은 인프라를 찾는 수요가 늘었다는 의미"라며 "서울 외곽보다 생활 인프라가 좋고 서울 접근성이 뛰어난 수도권 지역이 대안이 될 수 있다"고 말했다.

구리, 남양주, 의정부, 고양 덕양구, 부천, 인천 등 비규제 지역을 예로 들며 "이들 지역은 대출 규제가 덜하고 신도시급 인프라를 갖춘 곳이 많다"며 "전용 84㎡ 아파트가 5억 원 안팎인 곳도 있어 자금 여력이 크지 않은 실수요자에게 현실적인 선택지가 될 수 있다"고 설명했다.

김 소장은 "내 집 마련을 포기할 필요는 없다"며 "다만 지역 이름만 보고 판단하지 말고 교통, 학군, 상업시설, 정비사업 여부 등 단지별 경쟁력을 따져 접근해야 한다"고 조언했다.

▲이투데이TV '집땅지성'