"전·월세 불안, 공급 부족 업친데 대출 규제 덮친 결과"[한파보다 매서운 서민 주거 ②]

서민주거 불안을 부추기는 서울과 수도권 주요지역의 전·월세 고공행진은 공급 부족이란 구조적 요인 위에 대출 제한과 광범위한 실거주의무 부과 등 규제가 겹친 결과로 해석된다. 전·월세 시장에 불이 났는데 정책이 부채질한 것이다.

17일 부동산업계 등에 따르면 서울을 중심으로 한 수도권의 전·월세 가격이 지속적인 상승세를 나타내는 가장 큰 원인은 공급 부족이다.

국토교통부 자료를 보면 2018~2023년 연평균 25만5000가구 이상이던 수도권 주택 준공물량은 2024년 19만1600여 가구로 25% 줄었다. 서울만 놓고 보면 축소 폭이 더욱 두드러진다. 서울은 같은 기간 6만6715가구에서 3만9119가구로 41.4% 감소했다. 1년에 10가구씩 공급되던 주택이 6가구로 줄어든 셈이다.

준공 감소는 매매는 물론이고 전세 시장에 공급될 물량에도 결정적인 영향을 미친다. 새 아파트로 이사하기 위해 세입자가 떠난 집과 새 아파트를 구매한 집주인이 내놓는 물건이 전세 시장 공급의 원천이기 때문이다.

이런 상황에서 각종 규제가 더해지면서 물량 부족을 심화했다. 대표적인 게 '6·27 규제'와 '10·15 대책' 등을 통해 나온 대출 제한이다.

정부는 6·27 규제를 통해 수도권 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 묶었고 10월에는 이를 더 줄였다. 소유권 이전 조건부 전세대출 금지와 서울 전역·수도권 12곳을 토지거래허가구역으로 지정하는 조치도 했다. 매매자금 조달 여력 축소와 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 차단, 실거주 의무로 시장에 나와야 할 전세물건을 깔고 앉게 하는 결과로 이어졌다.

주택 이동 여건이 까다로워지면서 기존 셋방에서 계속 살려는 사람이 크게 늘었다. 국토부 실거래가공개시스템에 따르면 올해 아파트 전·월세 갱신계약은 9만2804건(16일 기준)으로 작년과 비교해 23.9% 증가했다. 올해가 아직 보름 남았다는 점을 고려하면 더 늘어날 가능성이 있다.

전세대출 보증비율 축소와 전세대출 총부채원리금상환비율(DSR) 반영 등은 월세로의 이동을 가속해 전세 불안을 월세로 번지게 하는 요인이다.

본지 자문위원인 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전·월세 상승의 원인은 수급인데 갱신계약 확대와 갭투자 제한 등은 입주 물량이 축소되는 가운데 전세물건을 더 줄인다"며 "전세대출 문턱이 높아지고 금리가 낮아진 것은 월세화를 부추기고 이런 것들이 악순환하면서 전·월세 시장의 불안을 가중한다"고 설명했다.

결국은 수급을 해결해야 문제를 풀 수 있다는 게 전문가들의 공통된 견해다.

함 랩장은 "정책 기조가 바뀔 가능성이 크지 않고 정책적으로는 진화가 쉽지 않다"며 "매입임대 확대와 임대사업자 규제 완화, 비아파트 임대주택 공급 확대와 같은 공급이 해법"이라고 강조했다.

이른 시일 내에 가시적 성과를 낼 수 있는 방안을 시행해야 한다는 의견도 나온다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원(본지 자문위원)은 "시장에 전세물건이 나올 수 있는 모든 통로가 차단된 상황이라 정부가 발표한 바 있는 비주거 용지의 주거 요지 전환 방안을 시급히 추진할 필요가 있다"며 "수요자들이 체감할 수 있도록 실행속도를 높이는 게 중요하다"고 말했다.

공실이 많은 지식산업센터나 상가, 오피스를 전세용 주거 공간으로 신속히 공급해야 한다는 것이다.