공급 느는데 수요 부진…"서울 중심지 오피스 공실률 두자릿수 넘을수도"

알스퀘어 리서치센터 ‘2025-2026 부동산 시장 종합 분석 보고서’

▲류강민 알스퀘어 리서치센터장이 2일 '알스퀘어 애널리틱스(RA)' 출시 1주년 간담회에서 내년 부동산 시장 전망을 발표하고 있다. (사진제공=알스퀘어)

2031년까지 서울 도심 중심업무지구(CBD)의 오피스 공실률이 증가할 것이라는 전망이 나왔다. 반면 물류센터는 공급 감소로 공실 부담이 완화되고, 주택 전·월세 시장은 임대 물건 축소 여파로 오름세가 이어질 것으로 예상됐다.

알스퀘어 리서치센터는 2일 개최한 ‘알스퀘어 애널리틱스(RA)’ 출시 1주년 간담회에서 이런 내용의 ‘2025-2026 부동산 시장 종합 분석 보고서’를 발표했다고 3일 밝혔다.

알스퀘어에 따르면 2031년까지 서울 오피스 공실률은 6.5%가량 높아질 것으로 전망됐다. 특히 대형 신규 오피스 공급이 집중된 서울 도심업무지구(CBD) 권역은 임대료 인하가 없다면 공실률이 두 자릿수까지 높아질 것으로 관측됐다. 반면 강남권(GBD)은 약 6%, 여의도(YBD)는 3% 수준으로 상대적으로 낮은 공실률을 유지할 전망이다.

이처럼 공실률이 느는 건 주요 지역을 중심으로 오피스 공급이 늘어나기 때문이다. 알스퀘어에 따르면 2031년까지 마곡을 제외하고 서울과 분당에 228만5000평(755만㎡) 규모의 오피스가 공급된다. 오피스가 이 지역에 집중적으로 공급됐던 2009~2014년(798만㎡)과 비슷한 수준이다. 특히 CBD에만 94만 평(310만㎡)의 오피스가 들어서며 공급이 가장 많은 것으로 집계됐다. 반면 국내총생산(GDP) 상승 둔화로 서울 오피스 종사자수는 오피스 공급을 따라가지 못할 것으로 보인다.

임차인들의 수요가 이동한 것도 공실률에 영향을 주고 있다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “2015~2023년엔 다수의 벤처기업이나 스타트업이 공유오피스를 통해 3대 업무권역으로 진입했는데 지난해부턴 비용 절감 측면에서 3대 업무권역에서 서울 기타 지역이나 수도권 외곽으로 이전하는 ‘다운그레이드’ 사례가 늘고 있다”고 말했다.

코로나19 종식과 함께 부진했던 물류센터 시장의 경우 신규 공급이 감소하며 내년부터 공실률이 완만한 속도로 개선될 것이란 관측이다.

수도권 기준 2025~2027년 예상되는 연평균 신규 공급량은 약 37만 평(122만 ㎡)으로, 2024년 신규 공급(약 397만㎡)의 3분의 1 수준에 불과하다. 최근 5년간 연평균 15%씩 물류센터 재고가 증가했던 것과 대조적이다. 이에 따라 상온 물류센터 공실률은 2026년 약 12%, 2027년은 9% 수준까지 낮아지고 저온 물류센터 공실률도 2027년께 27% 수준으로 개선될 전망이다.

입지 측면에선 교통비용이 상대적으로 낮은 지역에 대한 선호가 뚜렷할 것으로 보인다. 특히 성남·용인·화성·광주 등 경기 남부지역이 전국 수요를 감당할 '광역 물류' 최적 입지가 될 것으로 예상됐다. 수출입 물류는 인천·부산·김해 등 항만과 공항이 가까운 지역이, 지역 물류는 인구 밀도가 높은 광역시로 수요가 몰릴 것으로 보인다.

주택시장에선 내년 전·월세 가격이 더 오를 것으로 분석됐다. 10·15 부동산 대책으로 임대 물건이 줄며 전ㆍ월세 가격이 상승 압력을 받고 있기 때문이다. 아파트 대체재 역할을 하는 중대형 오피스텔도 임대료가 오를 것이란 분석이다.

류 센터장은 “금리 하락이나 공급 확대 등 긍정적 요인이 없다면 내년 주택 전셋값과 월세가 상승할 것”이라고 말했다.