한강벨트 핵심 여의도, 재건축 열기 고조…대출·지위양도 규제 '발목'

▲서울 영등포구 여의도 일대 재건축 현황. (사진제공=서울시)

여의도 일대 노후 아파트 단지의 재건축 사업이 본격화되고 있다. 다만 10‧15 부동산 규제가 재건축 사업의 걸림돌로 작용할 것이라는 전망도 나온다.

5일 정비업계에 따르면 최근 여의도 일대 아파트 12개 단지 중 7곳이 재건축 추진을 확정했다. 속도가 가장 빠른 곳은 대교아파트다. 대교아파트는 15일 삼성물산을 시공사로 선정했다. 1975년 준공된 대교아파트는 현재 576가구 규모다. 재건축을 통해 대지면적 2만6869㎡에 최고 49층 4개 동, 912가구 규모의 주거단지로 탈바꿈한다.

여의도 재건축 사업의 최대어로 꼽히는 시범아파트는 13일 서울시 정비사업통합심의를 통과했다. 2493가구 규모로 개발될 전망이며, 사업시행계획 인가와 관리처분계획 인가를 거쳐 2029년 착공 예정이다. 업계에서는 삼성물산‧현대건설‧대우건설의 3파전을 예상하고 있다.

공작아파트는 현재 통합심의를 준비 중이며, 진주‧수정‧목화아파트는 조합설립을 준비하고 있다. 광장아파트(28번지)와 삼익‧은하아파트는 정비계획 결정을 준비 중이고, 삼부‧광장(38-1번지)아파트는 신통기획 자문을 받고 있다. 화랑‧삼부‧서울‧초원‧장미‧미성아파트는 추진위 설립 또는 안전진단·기본계획 수립 단계다.

서울시는 ‘2040 서울도시기본계획’을 통해 여의도를 국제 금융 중심지로 육성하고 글로벌 핵심 거점으로 성장할 수 있도록 기업 유치 등 정책적 지원에 나설 예정이다. 재건축을 통해 한강변 스카이라인을 대대적으로 재편하고 주거·업무가 복합적으로 어우러지는 메가클러스터를 조성한다는 구상이다. 여의도 한강변 재건축 사업이 여의도 발전 계획의 핵심으로 자리하는 셈이다.

최근 여의도는 ‘한강벨트’의 중심 축으로 부각되고 있으며 재건축 열풍 속에 신고가 행진이 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 대교아파트 전용 151㎡는 9월 49억 원에 거래되며 직전 거래인 4월(35억5000만원) 대비 13억5000만 원이 상승했다. 삼부아파트 전용 92㎡는 8월 7일 35억5000만 원에 거래되며 각각 신고가를 기록했다.

다만 정부의 10‧15 규제로 재건축 사업을 우려하는 목소리도 적지 않다. 여의도 한 재건축 단지의 조합원은 “대출 규제로 걱정이 크다”며 “특히 이주비 등 LTV 대출 규제가 문제다. 세입자 전세금을 돌려줘야 해 금전적인 부담이 가장 크다”고 말했다.

지난 규제에 따라 토지거래허가구역으로 지정되며 조합원 지위양도 역시 불투명한 상황이다. 국토교통부는 도시 및 주거환경정비법 시행령을 개정해 토지거래허가 절차가 진행되는 도중 해당 지역이 투기과열지구로 지정된 경우에 한해 예외적으로 조합원 지위를 인정하는 방안을 추진 중이다. 다만 투기과열지구 지정 이후 신규 거래분은 현행과 동일하게 조합원 지위양도가 불가하다.

업계에서는 재건축 추진을 위해 규제 완화가 시급하다는 지적이 나온다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “여의도를 포함해 서울 주요 재건축 단지가 본격적인 사업 단계에 진입하고 있지만 현실적으로 사업 속도를 내기 어렵다”며 “조합원 지위양도 금지, 5년 재당첨 제한 등 현행 규제가 유지되는 상황에서는 조합원 참여 유인이 약해지고 동의율이 떨어질 수밖에 없다”고 지적했다. 이어 “정부는 공공 주도 공급에, 서울시는 민간 주도 정비사업에 무게를 두고 있어 정책 방향의 온도 차가 해소되지 않으면 여의도 같은 대규모 재건축 단지도 추진 동력이 약해질 수 있다”고 말했다.

한 건설업계 관계자는 “대출 규제로 사업이 막혀 있어 재건축초과이익환수제 완화라도 시급하다”며 “조금이라도 규제가 풀려야 재건축 사업이 속도를 낼 수 있다”고 강조했다.