[논현논단_유병규 칼럼] 수도권 주택공급, 규제 완화가 답이다

前 산업연구원장

수요기반 느는데 공급은 지지부진
지역간 집값격차 사회갈등 부추겨
재건축·기업형임대 등 적극 추진을

수도권 부동산 가격의 안정을 위해 주택 공급 대책 마련이 절실해지고 있다. 건설경기는 극심한 침체 국면에 빠져 있는 가운데 정부의 부동산 안정화 정책에도 불구하고 수도권 주택 가격은 좀처럼 오름세가 수그러들지 않고 있다. 수도권에서 아파트를 중심으로 주택 가격이 계속 상승하는 것은 주택 수급 구조상 공급 부족 현상이 만성화되어 있기 때문이다. 주택 수요 측면에서는 증가 요인이 계속 생겨나고 있는데 공급은 정체 상태에 빠져 있는 것이다.

국내 총인구의 절반 이상이 수도권에 거주하고 있어 수도권의 주택 수요는 늘 넘쳐나고 있다. 게다가 수도권과 강남 등 특정 지역으로 부동산 가치가 급등하다보니 수도권 주택은 거주지라는 소비재를 넘어, 자산 증식 수단인 투자재 성격을 지니고 있으며, 이에 더해 사회적 신분과 지위를 드러내는 지위재의 특성마저 지니고 있다. 이런 연유로 수도권 주택은 무한대의 대기 수요가 존재한다고 해도 과언이 아니다.

수도권의 신규 주택을 필요로 하는 추가적 주택 실수요도 꾸준히 늘고 있다. 우선 주택 유효수요 계층으로 분류하는 30세 이상 생존 인구인‘주택시장 활동 인구’가 한동안 증가 추세를 이어갈 것으로 보인다. 주택산업연구원에 따르면 1987년 1기 신도시 건설로 인해 집값이 안정되었던 1991~1997년 사이에 결혼하고 출산한 신생아가 2022~2028년에 30세에 도달해 매년 평균 5만 명씩 늘어날 것으로 추정된다. 그 결과 2017~2021년 중 30세 도달 인구가 연평균 67만 명에서 2022~2026년에는 74만 명 수준으로 불어난다. 부모 집에서 출가해 새집을 얻어야 하는 신세대가 계속 늘어나는 것이다.

독립된 집을 가져야 하는 가구 수도 증가세다. 국내 총인구는 2020년을 정점으로 줄고 있으나, 주택 수요 단위인 가구 수는 만혼(청년), 이혼(중년), 사별(노인) 등으로 독신 가구가 급증해 늘고 있는 것이다. 특히 청년 독신 가구와 신혼 가정들은 대부분 수도권에 내 집 마련이 필요하다고 인식하고 아파트 구입을 원하고 있는 것으로 알려진다. 이에 더해 체류 외국인 수가 증가하고 이들의 소득 상승에 따르는 주택 수요도 커지고 있다.

이처럼 수요 요인이 다양하게 늘어나는 데 비해 주택 공급은 지지부진한 양상이다. 우선 자연적으로 매년 멸실 주택이 발생하고 기존 아파트의 노후화가 심화되고 있다. 국토부에 의하면 해마다 10만 가구 이상의 주택이 사라지고 있다. 대대적인 1기 신도시 건설 후 30~40년이 지나 수도권 아파트의 노후화도 심각하다.

향후 주택 공급 수준을 가늠할 수 있는 건설지표들도 부진한 양상이다. 건축 인허가 건수가 그간 감소세에서 최근에는 증가 추세로 전환하였으나 착공건수는 오히려 줄고 있다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 조달 애로와 원가 상승 등으로 수익성 확보가 어려워져 인허가와 착공 간 괴리 현상이 나타나고 있기 까닭이다. 수급 부조화 현상이 이어진다면 주택 공급 부족분은 계속 불어날 것으로 우려된다.

수도권 중심의 부동산 가격 상승은 지역 간 집값 격차 확대로 계층, 세대, 지역별 자산 양극화를 확대시킨다. 아파트 상위 20% 평균 가격을 하위 20% 평균 가격으로 나눈 값인 아파트 5분위 배율이 2025년 10월 현재 전국적으로 12.5배에 달해 통계 작성 후 최고치를 기록했다. 수도권 중심부인 서울도 강남 중심으로 가격이 올라 위치별 가격 차가 6.8배나 되고 이 역시 사상 최고치다.

이러한 상황에서 무리한 수요 억제 중심 부동산 대책 추진과 공급 부진은 부동산 경기의 급등락과 불안정성만 심화시킬 우려가 크다. 이는 국내 정치사회 갈등과 대립을 부추기는 주요 배경의 하나로도 작용한다. 수도권 주택을 공급하여 수급 안정을 이루어야 함이 시급한 연유다.

가장 필요한 것은 과도한 공공기여 부담과 같은 재건축과 재개발을 지연시키는 각종 규제를 대폭 완화하는 일이다. 건설 비용 상승과 과도한 개발 분담금 등을 감안하면 수도권의 핵심 지역을 제외한 기타 지역들은 사업성 확보가 어려워 재개발을 하고 싶어도 힘들게 된다.

분양가 상한제 합리화로‘로또 분양’에 대한 기대감 역시 해소해야 한다. 임대료 등 규제 완화로 기업형 고급 임대 사업의 활성화도 요구된다. 중장기적으로는 보다 근본적으로 수도권 집중 현상 완화를 위해 직장과 거주지가 인접하고 문화 공간과 교통 인프라가 충분해 ‘직주락통(職住樂通)’이 가능한 ‘콤팩트 시티’ 개발 방안을 거점 지역별로 적극 수립 추진해야 한다. 군 소유 부지나 국유 자산 그리고 불합리한 규제로 묶여있는 그린벨트 지역 등을 활용한 토지 공급 방안도 검토해야 할 것이다. 인구 감소 추세 등을 감안해 아파트 중심 주거 문화의 변화도 점차 시도해야 한다. 시장에 주택 공급이 충분할 것이라는 기대심리가 작동해야 부동산 시장은 비로소 안정화 기미를 나타내리라 본다.