평균 144만 원, 10년새 최고 기록한 아파트 ‘월세’...오피스텔·빌라까지 주거약자 삼중고

서울 아파트 ‘전세의 월세화’ 가속화
서울 평균 월세 144만 원 ‘역대 최고’
전세 1년 새 21% 줄고 월세 10% 늘어

▲서울 시내 한 공인중개사에 게시된 월세 매물 정보 (뉴시스)

정부의 대출 규제 등 영향으로 ‘전세의 월세화’ 현상이 가속하면서 수도권 아파트 월세 가격 상승률이 최근 10년새 최고치를 기록했다. 아파트뿐 아니라 오피스텔과 빌라까지 전월세 가격이 동반 상승세를 보이며 청년층 등 주거 취약계층의 부담이 커질 것이란 우려가 나온다.

28일 분양평가 전문회사 리얼하우스가 국민은행 월간 시계열자료를 분석한 결과 2025년 9월 기준 수도권 아파트 월세 상승률은 6.27%로 집계됐다. 이는 관련 통계를 집계하기 시작한 2016년 이후 10년 만에 최고 상승률이다.

지역별로 살펴보면 서울은 7.25%로 수도권에서 가장 높았고, 경기 5.23%, 인천은 7.8% 등 상승률을 보였다. 같은 기간 아파트 전세가격 상승률은 서울 2.08%, 경기 0.99%, 인천 0.39%에 그쳐 월세 상승 폭에는 미치지 못했다.

연도별 월세 상승 추이도 가팔랐다. 2016년 당시 수도권 월세 상승률은 0.18%로 미미했지만, 임대차 3법이 시행된 2020년 1.00% 상승한 데 이어 △2021년 4.26% △2022년 5.54% △2023년 5.25% △2024년 4.09% △2025년 6.27% 등으로 상승세가 커지고 있다.

(리얼하우스 제공)

실제로 한국부동산원에 따르면 지난달 기준 보증금을 제외한 서울 아파트 평균 월세가는 144만 원으로 역대 최고치를 기록했다. 1월 서울 평균 월세는 134만 원이었는데, 매달 오르며 9개월 연속 상승세를 이어가는 중이다.

대출 규제 등 영향으로 주택 시장에서는 '전세의 월세화'가 빠르게 진행되는 중이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~8월 전국 주택 월세 비중은 62.2%로 처음으로 60%를 넘어섰다. 서울의 경우는 64.1%를 기록했다.

월세 가격이 오르는 것뿐만 아니라 매물 자체가 늘고 있다. 반면 전세 매물은 줄고 있는 추세다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 전세 매물은 2만4478건으로 1년 전(3만1040건)과 비교해 21.2%나 감소했다. 반면 서울 월세 매물은 이날 기준 2만173건으로 1년 전(1만8280건) 대비 10.3% 증가했다.

이 같은 추세는 6∙27대책 등 강화된 대출 규제로 전세금을 마련하기 힘들어 반전세 혹은 월세를 선택하는 임차인이 늘었기 때문인 것으로 풀이된다. 여기에 최근 발표된 10·15대책으로 서울 전역과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 2년 실거주 의무까지 적용되면서, 전세를 놓지 못하는 집주인이 증가해 임대 물량 감소와 월세 비중 확대로 이어질 가능성이 나온다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “앞으로도 월세화는 더 가속화될수밖에 없다”며 “전세자금 대출 제약이 커지고 전세가격도 많이 오른 상황에서 집주인들은 여러 주택을 구입할 수 있는 상황도 아니고 사업자에 대한 혜택을 주어진 것도 아니라 월세를 선호할 수밖에 없다”고 말했다.

이런 가운데 서울 빌라(연립·다세대주택)와 오피스텔 전월세 가격도 오르고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 빌라의 전월세 통합가격지수는 지난달 기준 전월 대비 0.24% 증가했는데 이는 2021년 11월(0.24%) 이후 가장 큰 규모였다.

오피스텔 또한 비슷한 상승 흐름을 보이고 있다. 지난달 서울 오피스텔 월세가격지수는 전월 대비 0.21% 상승해 2018년 관련 통계를 집계하기 시작한 이래 가장 큰 월간 상승폭을 기록했다. 같은 달 기준 지난해(0.16%)나 2023년(0.05%)과 비교해봐도 상승폭이 크게 늘었다.

이처럼 아파트, 오피스텔, 빌라의 월세가 일제히 오르면 서민들의 주거비 부담으로 직결될 수 있다는 우려가 나온다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “대출 규제 등으로 인해서 집을 매매하지 않는 사람들이 전세로 들어가야 하는데 매물은 없으니 악순환이 반복되는 것”이라며 “현재 월세가 10년만에 최대치라는데 이 기록은 언제든 깨질 수 있다. 잎으로 월세로 갈수밖에 없기 때문에 월세가 상승 늘어날 수 있기 때문”이라고 지적했다.