안 그래도 부족한데…수도권 공급 차질 우려 커진다 [10·15 대책 후폭풍]

(출처=챗GPT)

정부의 '10·15 주택시장 안정화 대책'으로 서울 전역과 경기도 12개 지역이 규제지역으로 묶이면서 수도권 공급 우려가 커지고 있다. 대출 규제와 청약 요건 강화로 수요가 위축돼 건설사들의 셈법이 복잡해지고 있고 정비사업도 속도가 늦어질 수 있기 때문이다.

24일 부동산업계 등에 따르면 건설사들은 연내 분양 계획 일정 조정을 검토하고 있다. 10·15 대책으로 청약 문턱이 크게 높아져 수요가 줄어들 수 있어서다.

정부는 서울 전 지역과 △과천시 △광명시 성남시(분당구·수정구·중원구) △수원시(영통구·장안구·팔달구) △안양시(동안구) △용인시(수지구) △의왕시 △하남시 등 경기도 12곳이 일제히 조정대상지역과 투기과열지구로 지정했다.

규제 지역이 되면 청약 1순위 자격 요건이 청약통장 가입 후 1년 경과에서 2년 경과로 바뀌고 세대주만 신청할 수 있다. 생애최초 특별공급도 무주택 세대주만 청약 가능하다.

재당첨제한 기간도 생긴다. 조정대상지역은 7년, 투기과열지구는 10년이다. 추첨제 물량도 줄어들게 된다. 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소된다.

이달 경기도에 분양을 계획했던 한 건설사 관계자는 "사업지가 10·15 대책으로 규제지역에 포함되면서 일정 변경을 고려하고 있다"며 "청약 수요가 크게 축소될 가능성이 상당히 높아 시기 조율이 불가피할 것"이라고 말했다.

애초 계획과 크게 벌어지지 않는다면 다행이지만 분양 지연이 장기화한다면 수도권의 공급 부족은 악화할 수밖에 없다.

▲수도권 입주(예정) 물량. (자료제공=부동산R114)

부동산R114의 통계를 보면 올해 분양 물량은 예년에 비해 크게 줄었다. 2015~2024년까지 10년간 수도권에서는 평균 17만8009가구가 분양했는데 올해 예정된 총 물량은 이보다 22.1% 적은 13만8627가구다.

이중 전날까지 실제 분양한 것은 64.2%인 8만9004가구에 불과하다. 앞으로 남은 두 달여 동안 4만9600여 가구가 모두 분양되지 않으면 가뜩이나 부족했던 수치도 못 채우게 된다.

입주 물량도 마찬가지다. 올해 입주 예정 물량은 총 13만8839가구로 앞선 10년보다 21.8% 적다. 내년에는 37.1% 감소한 11만1695가구가 입주할 전망이다.

정비사업이 더뎌질 수 있다는 관측도 많다. 전매제한과 조합원 지위 양도 금지, 이주비 대출 제한 등이 동시에 작동해 조합과 건설사의 자금조달 부담을 가중할 수 있다는 점 등에서다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "규제지역 확대와 대출 제한은 정비사업 추진에 악영향을 미칠 수밖에 없다"며 "10·15 대책이 사업 추진을 완전히 막는 것은 아니지만 확실히 속도를 늦추는 요인이 될 것"이라고 말했다.

다만 공급 부족을 크게 심화시키지 않을 것이란 전망도 있다. 박지민 월용청약연구소 대표는 "조합원 매물이 줄어들고 청약 시장의 활력은 떨어뜨리겠으나 3기 신도시 대부분이 규제지역에서 제외돼 공급의 큰 틀이 흔들리지는 않을 것"이라고 내다봤다.