규제 빗겨간 ‘옆세권’ 동탄·구리...“풍선효과 우려는?”[10·15대책 후폭풍]

“비규제지역 중심 풍선효과 불가피”...“시장 전반 영향은 제한적”

▲부동산 커뮤니티 등에서 '10·15 부동산 대책'의 풍선효과를 두고 다양한 의견이 오가고 있다. (네이버 카페 캡처)

정부가 10·15 부동산 대책을 통해 서울 모든 지역과 경기도 12개 등 주요 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 가운데 이번 규제 안에 들지 않은 동탄 신도시와 구리 등 서울 '옆세권'으로 수요가 번지는 '풍선 효과'가 발생할 수 있다는 우려가 나온다.

19일 부동산 커뮤니티 등에서는 비규제지역에 대한 수요자들의 관심이 높아지는 모양새다. 커뮤니티 이용자들끼리 비규제지역으로 수요가 몰리면서 가격이 오를지 등에 대한 토론도 벌어지고 있다.

한 커뮤니티에서 비규제 지역에 아파트를 소유 중이라는 A 씨는 “조만간 해당 아파트를 정리할 생각이었는데, 아파트가 있는 지역이 규제지역과 초근접인데다가 나름 신축 대단지라 풍선효과로 가격이 오를까 싶어서 안 팔고 기다려보려 한다”고 밝혔다.

또다른 커뮤니티 이용자 B 씨는 “이번 규제지역은 오름세가 별로 없었던 다소 황당한 곳들도 포함된 것으로 봐서 과거와 달리 상급지를 기준으로 지정했다기보다 수요가 번지는 걸 차단하는 데 신경을 쓴 거 같다”며 “서울 북쪽 규제지역보다는 비규제지역 중에서 더 나은 곳을 찾을 만할 거 같다”고 했다. 다만 “비규제지역들은 반짝 올랐다가 말 것 같다”는 의견도 많았다.

현재 규제를 피한 수도권 주요 지역 중 풍선효과가 예상되는 곳으로는 경기 화성시 동탄, 부천시 중동·상동지구, 수원시 권선구, 구리시, 남양주 다산·별내, 군포시, 용인시 기흥구, 군포시, 고양시와 파주시 등이 꼽힌다.

해당 지역 일부 단지서는 실제로 규제 발표 직전까지 상승세가 이어지기도 했다. 이날 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기도 구리시 'e편한세상인창어반포레'의 경우 전용면적 85㎡의 경우 지난 4일 11억7800만 원에 거래되며 최고가를 썼다. 또 화성 '동탄역시범우남퍼스트빌' 전용 84㎡는 같은 날 12억 원에 거래돼 한 달 만에 1억 원 가까이 오르기도 했다.

애당초 정부는 '풍선효과' 등 부작용 차단을 위해 규제지역을 넓게 지정했다고 설명했다. 규제 발표 당시 국토교통부 관계자는 “일부 지역만 규제할 경우 다른 지역에서 풍선 효과가 나타날 것을 우려해 선제적으로 광범위하게 규제 지역을 지정했다”고 말했다.

그럼에도 비규제지역으로 수요가 퍼질 수 있다는 우려는 이어지고 있다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “과거 정부 때부터 규제 지역을 발표하면 풍선효과는 꾸준히 있어왔다”며 “집을 사고 싶지만 현금이 부족한 사람들은 비규제지역 투자를 선택할 것”이라고 말했다. 이어 “수요자들이 본인 상황에 맞는 최선의 선택을 찾을 것이기 때문에 규제를 하더라도 시장은 반드시 규제를 피하거나 그에 적응하는 반격을 한다”고 강조했다.

풍선효과의 정도가 크지 않을 거란 전망도 있다. 과열된 지역에서 일부 수요가 옮겨 붙으며 긍정적인 작용을 하는 정도일 것이란 설명이다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “일부 지역에서는 실수요 위주의 일부 풍선효과는 있을 수 있지만, 그 수준이 가격을 과열시키거나 할 정도는 아니고 다른 곳 거래가 원활하지 않아서 실수요가 옮겨가는 정도로 볼 수 있을 것”이라고 말했다.

이어 “현재 임차시장도 안정적이지 않은 만큼 중저가 실수요 위주로는 움직일 것으로 보인다”고 덧붙였다.