집값 15억 넘으면 주담대 한도 4억…전문가 "강남·한강벨트 매수여력 줄 것" [10·15대책_종합]

이주비 6억 유지, 생활안정·중도금은 예외
시가는 부동산원·KB 기준…신청일로 판단
은행 주담대 위험가중치 상향 조기 시행
서울 21개·경기도 12개 지역, LTV 40% 적용
1억 초과 신용대출자 1년간 규제지역 내 매매 제한

▲이억원 금융위원회 위원장이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책 관계부처 합동 브리핑을 하고 있다. 조현호 기자 hyunho@

수도권·규제지역에서 집을 살 때 은행에서 빌릴 수 있는 돈이 '집값'에 따라 달라진다. 그간 예외 조항이었던 1주택자의 전세대출 이자도총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되고, 스트레스 DSR 하한은 1.5%에서 3%로 상향조정된다.

전문가들은 "강남권 등 비싼 집을 살 수 있는 구매력은 줄어들 것"이라고 평가하면서도 "규제가 약한 지역으로 수요가 옮겨가거나, 전세시장 자금이 흔들리는 등 풍선효과와 거래 위축을 함께 점검해야 한다"고 강조한다.

집값별로 주담대 한도 2억·4억·6억 쪼갠다

금융위원회는 15일 기획재정부, 국토교통부, 은행연합회, 시중은행 등과 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 이 같은 내용을 담은 대출 수요관리 강화방안을 확정했다.

16일부터 시가 기준으로 △15억 이하는 6억 원 △15억 원 초과~25억 원 이하는 4억 원 △25억 원 초과는 2억 원까지로 구간별 주담대 한도가 적용된다.

생활안정자금 목적 주담대와 이주비·중도금 대출은 적용 제외되지만 잔금대출로 전환되는 시점부터는 집값 구간별 한도(6억·4억·2억)가 적용된다.

한도 축소의 기준이 되는 주택 '시가'는 대출 신청일 기준으로 산정한다. 각 업권 감독규정상의 '주택 관련 담보대출 리스크 관리기준'과 시행세칙에 따라 한국부동산원 가격 또는 KB부동산 시세의 '일반평균가' 등 공신력 있는 평가자료를 활용해 판단한다.

시장 해석은 엇갈린다. 전문가들은 강남권과 한강벨트 등 고가 아파트 밀집지에선 레버리지 축소로 매수 여력이 줄어들 것이라고 말한다. 다만 비규제·저가권으로의 풍선효과는 경계해야 한다고 입을 모은다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "비규제지역을 피해 이동하는 풍선효과로 인해 경기 외곽이나 입주 물량이 부족한 지역, 교통 및 택지개발, 정비사업이 포진한 수도권 호재지역으로 수요이전이 있는지 주의의 끈을 놓치면 안된다"고 강조했다.

스트레스 DSR 하한 3%…"금리 인하기 자동 한도 확대 차단"

같은날 DSR 하한도 1.5%에서 3.0%로 상향된다. 금리 인하기에 자동으로 커지는 대출여력 확대를 차단하기 위함이다.

예를 들어 연봉 8000만 원을 받는 차주가 금리 4%, 만기 30년(원리금균등)으로 대출을 받는다고 가정하면 주기형 대출은 5억2000만 원에서 4억8500만 원으로 3500만 원 줄고, 변동형 대출은 4억6900만 원에서 4억 원으로 6900만 원 감소한다.

적용 범위는 수도권·규제지역에서 취급되는 주담대다.스트레스 DSR은 원칙적으로 DSR이 적용되는 대출에만 붙는다. 따라서 중도금·이주비 등 DSR 비적용 대출은 이번 상향 대상에서 제외된다. 다만 중도금·이주비 대출을 보유한 차주가 이후 새로 DSR 적용대출을 받을 때는 기존 대출의 원리금 상환분이 DSR 계산에 포함돼 총 한도에 영향을 줄 수 있다.

규제 시행 이전에 실행된 대출을 증액 없이 만기 연장하거나 자행 대환하는 경우에는 DSR을 새로 심사하지 않는다.

신진창 금융위 금융정책국장은 "금리 하락 기대가 커지는 국면에서 레버리지 확대를 선제적으로 억제하고 가계부채의 질을 관리하기 위한 조치"라며 "실제 한도 감소 폭은 소득·기존 부채 구조·적용 DSR 비율·금리 등에 따라 달라질 수 있다"고 설명했다.

(자료=금융위원회)

전세대출 이자도 DSR에…전세→매매 전이 고리 끊기

29일부터는 수도권과 규제지역의 전세대출 이자가 DSR에 포함된다. '전세가 상승→갭투자 확대→ 매매가 상승'으로 이어지는 전이 고리를 차단하기 위함이다.

예를 들어 연소득 6000만 원(월 500만 원)의 차주가 DSR 40%를 적용받는다고 가정하면 월 상환 한도는 200만 원이다. 이때 전세대출 2억 원을 연 4% 이자만 상환하면 월 약 66만7000원이 DSR에 먼저 반영된다. 결과적으로 다른 대출(주담대 등)에 쓸 수 있는 월 상환 가능액은 약 133만 원으로 줄어 그만큼 대출 한도가 축소된다.

다만 실제 한도 감소 폭은 소득·기존 부채 구조·적용 DSR 비율·금리 등에 따라 달라진다. 적용 대상도 수도권·규제지역의 1주택자(임차인 기준)로 한정한다. 무주택 실수요자의 전세자금 조달 부담을 최소화하기 위함이다.

이은형 대한건설정책 연구원은 "저금리 시기에 사회취약계층 등을 대상으로 적용된 전세자금대출이 지금은 마치 일반적인 복지혜택처럼 확대됐다"며 "급진적으로 변경하는 것보다는 순차적으로 축소폭을 넓히겠다는 방침은 바람직하다"고 평가했다.

금융당국 "제도보다 실천 중요…현장 점검·모니터링 강화"

이 밖에 은행 건전성 규제도 앞당겨 시행한다. 주담출 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 올리는 조치는 내년 1월 1일부터 적용한다. 주담대 쏠림을 완화하고 기업·자본시장 등 생산적 부문으로 자금 흐름을 유도하기 위함이다.

규제지역 지정에 따른 대출규제도 즉시 가동된다. 규제지역 내 주택담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 낮아지고, 전세·신용·중도금·이주비·사업자대출에 대한 제한이 강화된다. 토지거래허가구역에서는 상가·오피스텔 등 비주택 담보대출 LTV도 70%에서 40%로 축소된다.

또 1억원이 넘는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다.

금융당국은 이번 방안 발표 이후 현장 점검을 통해 금융사들의 규제 준수 여부와 대출유형별·용도별 대출 추이를 밀착 모니터링하고, 금융당국·관계기관·금융권이 함께하는 가계부채 점검 회의를 정례적으로 개최해 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극적으로 관리할 예정이다.

신진창 금융위 금융정책국장은 "이번 대책의 효과적인 이행을 위해서는 발표 이후의 관리와 운영이 더욱 중요하다"며 "일선 창구에서 소비자 혼선과 불편이 발생하지 않도록 업권별 협회와 금융회사들이 직원 교육, 전산시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해 달라"고 당부했다.