상반기 오피스 시장 가라앉나… “도심권 공급 과잉 우려”

▲2025년 상반기 상업용 부동산 유형별 매입·매각 가격 전망 (자료제공=젠스타메이트)

상업용 부동산 시장이 유형에 따라 회복과 둔화가 혼재된 흐름을 보인다. 오피스 시장은 침체할 것으로 보는 시선이 늘었으나, 물류센터의 경우 반등 기대감이 커졌다.

12일 상업용 부동산 전문기업 ‘젠스타메이트’가 국내 주요 투자사 및 운용사 임직원 70여 명을 대상으로 설문 조사를 시행한 결과, 응답자의 50%가 오피스 시장의 후퇴 또는 침체를 예상했다. 지난해 하반기 대비 각각 9%포인트(p)와 5%포인트 증가했다. 특히 CBD(도심권) 오피스의 공급 과잉 우려가 지속되며 선별적 투자의 필요성이 제기됐다.

매매시장에선 꾸준한 거래가 이어질 것으로 보인다. 응답자 38%가 올해 5% 안팎의 오피스 매매가격 상승을 전망했다. 46%의 응답자가 올 상반기 오피스 임대료가 3%까지 오를 수 있다는 예측을 내놨다.

물류센터의 경우 회복을 전망하는 의견이 전 분기 대비 20%p 늘어난 39%를 기록했다. 응답자 43%가 ‘물류센터 분야 투자를 최대 10%까지 늘릴 것’이라고 답했다. 지난해 하반기 대비 28%포인트 늘어난 수치다. 다만 임대료 하락(49%)과 거래가격 하향 조정(52%)을 전망한 이들이 과반수 이상인 것으로 나타났다.

호텔과 데이터센터는 강세를 이어갔다. 외국인 관광객 수 회복과 운영 수익성 개선으로 호텔 시장은 응답자의 81%가 회복기 또는 호황기에 접어들었다고 봤다. 서울 강남·종로·중구 호텔의 투자 선호도가 높아졌으며, 객실 단가 상승 가능성도 제기됐다.

올 상반기 선호하는 투자 전략에 대한 질문에 ‘밸류애드’(Value-add)를 꼽은 응답자는 전체의 65%로 전 분기 대비 15%포인트 늘었다. 해외운용사가 대규모 오피스와 중소 규모의 사옥 매입을 통해 재건축이나 용도 변경에 나서는 방식이다.

투자 재개 시점도 앞당겨졌다. 응답자의 40%가 올 1분기부터 투자를 재개할 계획이라고 밝혔다. 상반기 기준금리는 2.75%에 머무를 것이라는 응답이 37%로 가장 많았다. 금리 인하 기대감이 이어지는 모습이다.

젠스타메이트 리서치센터 관계자는 “국내 상업용 부동산 시장에 여전히 신중한 접근이 필요하지만 호텔, 물류센터 등 일부 섹터에서 회복 기대감이 높아지고 있다”고 말했다.