깜깜한 실거주 의무 폐지 전망에…서울 분양권 거래 ‘반 토막’

입력 2023-11-06 07:00
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▲서울 남산에서 바라본 서울 시내의 아파트 단지 모습.  (이투데이DB)
▲서울 남산에서 바라본 서울 시내의 아파트 단지 모습. (이투데이DB)

서울 아파트 분양·입주권(분양권) 시장에 불안감이 형성되는 모습이다. 아파트 가격 오름세에도 분양권은 거래가 줄고 가격도 떨어지고 있다. 종료를 앞둔 21대 국회의 실거주 의무 폐지 논의가 지지부진해 연내 법안 통과 가능성이 낮아지자 투자자는 물론, 실수요자도 발을 빼는 것으로 풀이된다. 부동산 전문가들은 실거주 의무 폐지를 전제로 분양권 가격이 오름세를 보였었다는 점에서 크게 하락하면서 시장 불안요인이 될 수 있다고 우려한다.

5일 서울부동산정보광장에 따르면, 집계를 끝낸 9월 서울 분양권 거래량은 33건으로 전월 거래량 57건의 60% 수준에 그쳤다. 서울 분양권 거래량은 6월 88건으로 연내 최고치를 기록한 뒤 7월(76건)부터 3달 연속 줄었다. 약 한 달가량 신고 기한이 남은 10월의 이날 기준 거래량은 11건으로, 단순 계산하면 9월 거래량을 넘긴 어려운 수준이다.

서울 아파트값 상승기에 분양권 거래량 역주행은 비정상적인 상황으로 해석된다. 집값이 줄곧 오르는 데다, 분양가 오름세로 신규 분양가 역시 ‘지금이 제일 싸다’는 인식이 확산하고 있다. 분양권 거래량이 늘 수밖에 없는 상황이지만, 하반기 들어 거래량이 쪼그라드는 것은 실거주 의무 폐지 법안(주택법 개정안)이 국회 문턱을 넘지 못하고 있어서다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “국회 실거주 의무 폐지 법안 논의가 지연되는 상황은 분명히 거래량 감소에 영향을 주고 있다”며 “전체적으로 시장 분위기가 꺾인 시점에 더 찬물을 끼얹은 것”이라고 말했다.

실거주 의무 폐지 법안은 9월 20일 국토위 법안소위에 상정될 예정이었다. 하지만 이날 예정된 법안소위 개최가 무산되면서 법안은 논의 테이블에 올라가지도 못했다. 일각에서는 하반기 여야 간 서울-양평고속도로 노선 변경 의혹 공방이 격화하면서 정부가 올해 초 내놓은 실거주 의무 폐지와 재건축 초과이익 환수제 개편 등 핵심 정책 논의가 물 건너가는 것 아니냐는 우려도 나온다.

연내 실거주 의무 폐지 논의를 위한 시간도 얼마 남지 않았다. 국회에 따르면, 국토위 법안소위는 이달 말과 다음 초 등 2~3차례 열릴 것으로 알려졌다. 문제는 이번 달과 다음 달은 ‘예산 국회’로 모든 의정활동이 예산안 조율에 쏠린다는 점이다. 가뜩이나 여야 간 이견이 좁혀지지 않은 상황에서 예산 국회 속 정책법안 논의 가능성은 더욱 희박하다.

이런 정책 집행 불확실성에 분양권 가격 상승세도 주춤하다. 거래량이 늘지 못하면서 분양권 가격 상승세에도 제동이 걸린 모양새다. 이날 국토부 실거래가 시스템에 따르면, 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 전용면적 84㎡형은 지난달 23일 18억2354만 원에 거래됐다. 이는 같은 평형 신고가 19억5405만 원보다 약 1억3000만 원가량 낮은 금액이다. 은평구 DMC파인시티자이 분양권은 지난달 28일 전용 84㎡형이 11억8000만 원에 실거래되면서 직전 같은 평형 거래가 12억900만 원보다 2900만 원 하락했다.

이런 가운데 실거주 의무가 적용되는 서울 내 주요 단지의 입주는 속속 다가오고 있다. 강동구 일대 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’와 ‘강동헤리티지자이’ 등이 내년 상반기 안으로 입주를 시작한다. 국토부 집계에 따르면, 실거주 의무가 적용되는 곳은 전국 66개 단지에 4만4000가구 규모다. 법안 통과가 불발되면 서울은 물론, 전국적인 혼란은 피할 수 없는 상황이다.

김 소장은 “만약 연말까지 실거주 의무 법안 통과가 불발된다면 시장 혼선은 피할 수 없다”며 “전세 계약을 체결한 뒤 전세금으로 잔금을 치르려고 했던 당첨자들은 다 계약 해지되는 상황이 발생할 수 있다. 법안 통과 불발은 시장 전체 하락 요인으로 작용할 것”이라고 전망했다.

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