대법 “먼저 한 전입신고, 근저당권보다 우선…보증금 우선 변제해야”

부동산 신탁자가 수탁자 몰래 임대차계약을 맺었더라도 임차인이 전입신고를 마쳤다면 임대인이 소유권을 회복한 날 즉시 대항력이 발생한다는 대법원의 판단이 나왔다.

대법원 3부(주심 김재형 대법관)는 A 씨가 B 부동산 개발업체를 상대로 낸 임차보증금반환 소송에서 원고 일부 승소한 원심 판결을 확정했다고 2일 밝혔다.

A 씨는 2014년 1월 C 부동산 개발업체와 보증금 7000만 원의 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳤다. 당시 C 사는 수탁자의 사전 승인 없이 임대차 등 권리설정을 할 수 없다는 내용의 신탁계약을 맺고 부동산 신탁회사에 해당 건물을 위탁 중이었으나, A 씨와의 임대계약 사실을 알리지 않은 것으로 조사됐다.

C 사는 3개월 후 한 금융기관의 근저당권을 설정한 뒤 신탁 재산 귀속을 이유로 해당 건물의 소유권 이전등기를 마쳤다.

A 씨는 2017년 2월 임의경매절차로 해당 건물을 낙찰받은 B 사가 임대계약의 무효를 주장하며 보증금을 돌려줄 수 없다고 하자 소송을 냈다. B 사는 2014년 1월 C 사와의 임대계약은 위법해 무효인 만큼 건물을 인도해달라며 맞소송을 냈다.

1, 2심은 “C사의 적법한 임대권한이 없다고 하더라도 임대차계약의 효력은 인정된다”면서 “A 씨가 전입신고를 해 주민등록에 표시된 만큼 금융기관의 근저당권보다 선순위”라고 판단했다.

대법원도 “A 씨는 C 사가 소유권 이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득했고, 이후에 근저당권설정이 이뤄졌으므로 최종 매수인에게 대항할 수 있다”고 원심 판단이 옳다고 봤다.