재건축도 중력법칙? 강남-서초 보합세 송파-강동 큰 폭 하락

재건축 아파트의 약세가 이어지고 있는 가운데 지역별로는 송파구와 강동구, 그리고 형태별로는 5층 소형 아파트의 약세가 두드러진 것으로 나타났다.

참여정부 시절 부동산 시장 불안의 주범으로 낙인돼 '규제 된서리'를 맞았던 재건축은 새정부 출범에 따른 규제완화에 대한 기대감으로 올 1월에는 반짝 상승세가 나타나기도 했다. 하지만 규제 완화에 기대감이 실망감으로 변하면서 새정부 들어서도 하락세는 이어지고 있는 상황이다.

특히 상대적으로 자금력이 풍부한 강남, 서초 지역보다 과천, 송파, 강동구의 약세가 두드러지고 있다. 이는 재건축 사업에 따른 재산상의 이득이 차지하는 비중 차이인 것으로 분석된다.

우선 가장 큰 하락세를 보이고 있는 곳은 경기도 과천시. 과천시는 1.11대책 이전인 지난해 1월초 3.3㎡당 1538만원을 기록했지만 5월현재 매매가는 3.3㎡당 1439만원으로 무려 6.43% 하락세를 보이며 재건축 하락세를 주도했다.

과천시 재건축 아파트는 재건축 초읽기에 들어간 별양동 주공2단지와 원문동 6단지 전평형이 평균 5000만원 이상 하락하며 '재건축 패닉'상태를 연출했다.

가락시영과 장미, 진주 등 중층 아파트까지 모두 하락세를 나타내고 있는 송파구도 1.11대책 이후 3.98%의 큰 폭 하락세를 나타냈다. 특히 장미 1,2차, 우성, 진주 등 중층아파트의 약세가 두드러졌다. 이중 진주 33평형은 지난해 1월경 10억원 선에서 8억5000만원 선으로 1억5000만원 가량 하락했으며, 이 밖에 장미 1,2차 39평형도 1억원이 넘는 하락세를 보였다.

이 같은 상황은 고덕동과 둔촌동에 저층 재건축 아파트가 대거 포진하고 있는 강동구도 마찬가지다. 강동구 재건축 아파트값은 1.11대책 이후 1.73%의 소폭 하락세를 보이며 과천, 송파구보다 다소 나은 듯한 모습을 보였지만 이들 아파트는 거의 모든 평형에서 하락세를 나타내 재건축 충격이 적지 않음을 보여주고 있다.

반면 전통의 인기주거지역으로 꼽히는 강남, 서초지역은 재건축 충격이 이들 지역보다 덜한 상황. 서초구 재건축 아파트는 1.11대책 이전 3.3㎡당 1121만원에서 1122만원으로 올라 0.1%의 상승세를 보였으며, 특히 강남구는 5.62%의 상승세를 보이며 전통 인기주거지역의 명성을 이어 갔다. 강남구에서는 대치 청실과 역삼 진달래 그리고 일원동 일대 중층 아파트가 하락세를 보였지만 개포동 주공단지 일대 저층 아파트가 5% 이상의 상승세를 보였다.

이 같은 현상에 대해 전문가들의 부동산시장의 '중력법칙'이 작용한 결과로 해석하고 있다. 즉 전통적인 인기주거지역의 경우 지역 입지적 장점을 안고 있는 만큼 정부의 재건축 규제가 미치는 영향이 상대적으로 크지 않지만 신흥 명문주거지역은 재건축 에 따른 파급효과에 기대를 걸고 있어 재건축 규제 압박에 대해 더 민감하게 반응한다는 것이다.

부동산써브 채훈식 리서치센터장은 "과천, 송파 등 소위 신흥 주거지역으로 꼽을 수 있는 지역은 수요층 구조가 다른 만큼 규제와 호재 등에 더 민감하게 반응하는 성향이 있다"며 "반면 강남, 서초 등 전통의 인기주거지역은 수요층의 풍부한 자금력 등 강점이 많아 외부 요소에 그리 자극을 받지 않는 것으로 풀이할 수 있다"고 말했다.