“집값, 대출·세금보다 금리·소득·공급이 결정”

대출이나 세금 규제보다는 금리, 소득, 주택 공급량 수준이 집값에 더 큰 영향을 미친다는 분석이 나왔다.

18일 한국금융연구원이 이달 발표한 ‘균형거시모형을 이용한 한국의 주택가격 및 임차료 변동 요인 분석’ 보고서에 따르면 2001년부터 2016년까지의 주택가격과 임차료 변화에 실질금리, 실질소득, 주택공급의 변화가 상대적으로 영향이 컸던 것으로 나타났다.

동 보고서를 작성한 박춘성 한국금융연구원 연구위원 등 연구진은 △실질금리 하락 △실질소득 상승 △주택공급 증가 △LTV(주택담보인정비율) 및 DTI(총부채상환비율) 강화 △보유세 인하 △취득세 변화 등 7가지 요인이 2001년부터 2016년까지 주택 가격과 임차료에 각각 미친 영향을 모형경제를 통해 분석했다.

그 결과 실질금리 하락이 주택가격 변화에 가장 큰 영향을 준 것으로 나타났다. 실질저축 금리가 4.07%에서 0.9%로 하락하고, 실질주택담보대출금리가 5.63%에서 2.18%로 하락할 때 모형에서 나타나는 주택가격은 30.5% 오른 것으로 조사됐다.

이어서 실질소득 상승의 영향이 컸다. 실질비재산소득이 3652만 원에서 4435만 원 증가할 때 주택 가격은 16.8% 상승했다. 다음으로 주택 공급 증가가 14.6% 주택 가격을 낮췄다.

반면 LTV와 DTI 규제 강화는 각각 3.2%, 1.3% 주택 가격 하락을 이끌어 영향이 상대적으로 미미한 것으로 나타났다. 보유세 인하는 주택가격을 2.4% 상승시켰고, 취득세를 주택 규모에 따라 차등 적용한 변화는 1.0% 주택가격을 올렸다.

한편 임차료에 대해선 실질소득 상승의 영향이 가장 컸다. 실질소득 상승은 임차료를 21% 올리게 했다. 이어서 주택 공급 증가와 실질금리 하락이 임차료를 각각 13.1%, 8.6% 하락하게 했다.

임차료에 대해서도 LTV와 DTI 규제, 보유세 인하 및 취득세 변화는 영향이 미미한 것으로 분석됐다. 보유세 인하와 DTI 규제 강화는 임차료를 각각 2.3%, 1.2% 상승시켰다. LTV 규제 강화는 1.3%, 취득세 변화는 0.3% 임차료를 내리게 했다.