11·3 약발 다 했나…강남 재건축 다시 '꿈틀'

초과이익환수제 회피 움직임 호재…지난달 매매가 3개월 만에 상승세

11·3 대책으로 세 달 가까이 가격이 꺼졌던 서울 강남권 재건축 단지의 매매가격이 초과이익환수제를 피하려는 움직임에 회복세를 이어가고 있다.

20일 부동산114에 따르면 서울 강남구·서초구·송파구·강동구 등 강남4구의 2월 재건축 아파트 매매가격 변동률은 전년 동기 대비 0.24% 오르며 4곳 모두 상승세를 나타냈다. 4곳이 일제히 오름세를 보인 건 지난 11월 이후 처음이다. 송파구가 1.61%로 가장 큰 폭으로 올랐고, 강남구 0.63%, 서초구 0.39%, 강동구 0.22%로 뒤를 이었다.

4개 지역의 재건축 아파트 매매가격 변동률은 지난해 11월부터 두 달간 마이너스를 보였다. 전매제한과 청약자격을 강화하는 11·3 대책에 단기 투자자들의 유입이 봉쇄되면서 11월 한 달 송파구(-1.86%)가 가장 큰 폭 하락했고, 12월에는 강동구(-1.92%)로 이 같은 분위기가 옮겨졌다.

강남권 재건축 단지의 반등 조짐은 올들어 나타나기 시작했다. 재건축초과이익환수제를 피할 수 있을 것으로 예상된 강동구 둔촌 주공과 송파구 잠실주공5단지, 개포주공 등의 매수세가 살아나서다. 실제 작년 10월 15억2000만 원을 넘었던 잠실주공5단지 전용 103㎡는 작년 말 12억8000만 원까지 하락했지만, 지난달 다시 14억 원 중반대를 회복했다. 11·3대책 이후 14억 원까지 떨어진 107㎡도 이 달 15억3000만 원선에 진입했다. 다만 16억 원에 가까웠던 대책 발표 직전 수준을 회복하지는 못했다. 올 초 12억 원 수준에서 팔렸던 개포주공1단지 56㎡ 역시 지난달 13억 원선을 회복했다.

강남권 재건축 시장에 대한 기대감은 서울 전체 아파트 값을 9주 연속 떠받치고 있다. 연내 관리처분인가를 받을 수 있다는 기대감이 11·3 대책에 꺾인 강남 재건축 시장에 유일한 동력이 된 셈이다. 이달 강남4구 재건축 단지의 매매가격 변동률은 지난달보다 더 커질 전망이다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “강남권 일부 재건축 단지들의 경우 11·3 대책의 악재보다 초과이익환수제를 피해가는 호재가 더 크게 반영되고 있다”며 “지난달 강남 재건축시장은 11·3 직전의 고점에 가까워져 작년 동기와 비슷한 행보를 보였다”고 말했다.

다만 “미국의 기준금리 인상에 국내 금리가 기계적으로 올라가지 않지만 이달 주택담보대출 금리가 최고 연 5%를 넘어설 가능성이 커지는 데다, 정치권의 규제강화 가능성에 앞으로 수요자들의 관망세가 짙어질 수 있다”고 말했다.