상가 투자 전망 밝다고?

대형 복합상가 출현으로 일반 상가 시장 위축

『최영진 대기자의 현안진단』

최근 한 메이저 신문에 “주택시장이 침체될 것 같으니 상가 투자에 눈을 돌려라”는 기사가 나왔다.

주택 경기가 나빠져 마땅한 투자 상품을 찾기 어려운 가운데 상가 쪽의 전망이 밝다고 하니 투자자들은 관심을 갖었을 게다.

하지만 실상은 기사 내용과 많이 달라 수요자들을 현혹시키는 것 아닌가 하는 의혹을 갖게 한다.

그동안 상가 시장도 공급과잉으로 곳곳에 미분양 물량이 적체돼 있고 장사가 잘 안돼 임차인 구하기도 힘든 상황이다.

이런 마당에 상가 투자를 권유하고 있으니 투자자들로서는 헷갈리기 딱 알맞다.

더욱이 이마트나 롯데와 같은 대기업이 매머드 복합 상가를 주요 길목에다 건설해 동네 상권이 추락하는 형국이다. 물론 복합 상가와 업종이 다른 경우는 좀 덜하지만 대부분은 매출 감소로 고통을 받는 처지다.

대형 상가 출현으로 일반 상가시장은 엄청난 타격을 받고 있다는 얘기다.

복합 상가의 영향을 받지 않는 상권은 상가 공급이 넘쳐나 개별 상가의 투자 수익률은 곤두박질 치고 있는 상황이다.

여기다가 경기 침체에 따른 소비 위축으로 그동안 불경기를 모르던 상가조차 냉기가 감지될 정도로 시장 분위기는 가라 앉았다.

이런 현상은 국가통계포털 자료에서도 여실히 드러난다.

올해 3분기 상가 투자수익률을 보면 중대형 상가의 경우 전국 평균이 1.4%로 2분기 1.7%에 비해 0.3% 떨어졌다. 이는 수익이 18% 가량 빠졌다는 의미다.

서울권 상가의 투자 수익률도 2분기 1.7%에서 3분기 1.5% 하락했다.

소형 상가도 마찬가지다. 3분기 투자 수익률은 전국· 서울 똑 같이 1.3% 수준으로 2분기보다 1.5%보다 0.2% 포인트 떨어졌다. 연간 수익률로 따져도 지난해보다 영 못할 것 같다. 지난해는 그런대로 선방했다. 중대형 상가의 경우 전국 평균 6%대를 유지했다. 초 저금리시대에 적지 않은 수치다.

하지만 실제 시장에서 느끼는 분위기는 통계 수치와 다른 양상을 보인다. 통계 조사는 몫이 좋아 수익이 큰 기존 상권까지 포함한 수치여서 좋게 나타나고 있다는 소리다.

변두리나 신규 상권만 따진다면 수익률은 형편없이 떨어질게 분명하다.

한때 인가가 높았던 수원 광교 신도시만 해도 지금 임차인을 못구해 비어있는 상가가 적지 않다.

이런 현상은 동탄ㆍ위례ㆍ미사 등 서울 근교 신도시 곳곳에서 감지되고 있다. 자리가 좋아 잘 되는 곳은 얼마 되지 않는다. 음식점을 비롯해 각종 업종이 너무 많아 경쟁이 치열하다.

상가 주인 입장에서는 장사가 망가지든 관계 없이 임대료만 나오면 된다고 생각할 수 있지만 세입자가 자주 바뀌면 그만큼 공실이 많아지고 이에 따라 임대료도 낮출 수밖에 없는 상황으로 바뀐다.

그만큼 신규 상가 투자는 변수가 많다는 얘기다. 주변에 생각지도 못한 대형 쇼핑몰이나 복합 마트가 생기면 당초의 투자 수익률은 기대하기 어렵다.

신도시에 막바지 상가 분양에 나선 업체들은 어떤 방법을 동원해서라도 상가를 팔아야 하는 입장이다.

이들의 달콤한 얘기에 현혹돼서는 안 된다는 소리다.

어쩌면 상가 투자는 주택보다 안전하지 못할지 모른다. 전체 상거래 가운데 온라인 부분이 60%를 넘었다. 그만큼 상가의 필요성이 감소하고 있다는 의미다.