정부 주택정책, 띄우기→ 규제…주택시장 악화 '우려'

정부의 부동산 정책에 주택시장의 혼란이 가중되고 있다. 부동산 부양 정책으로 일관하던 정부가 규제·완화카드를 동시에 사용하다가 급기야 규제의 칼로 가닥을 잡으면서 주택시장의 불안감이 높아지고 있다.

27일 부동산 시장 등 관련업계에 따르면 정부는 올해 하반기부터 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증 건수를 1인당 2건 이하, 보증 금액은 3억원 이하로 제한할 예정이다. 그동안 제약이 없었던 집단대출 건수와 금액을 주택금융공사 수준으로 맞추겠다는 조치다.

수도권에서 대표적으로 분양권 거래가 활발했던 위례신도시에 대해서는 정부가 단속을 나간다는 소문이 돌면서 거래가 끊겼고, 고분양가 논란이 일었던 서울 강남구 개포동 일대에서는 역시 단속에 돌입하는 방식으로 압박 수위를 높였다.

정부가 이같은 규제 카드를 꺼낸 데에는 전체 중도금 보증 시장에서 HUG의 보증이 60%에 육박해서다. 올들어 5월까지 HUG의 중도금 보증은 작년 같은 기간(17조4000억원)보다 1조 2000억원이나 확대됐다. 여기다 서울 강남 재건축 시장의 이상과열 현상과 '다운계약서', '떴다방' 등 불법 투기가 잇따르자 정부 차원의 제동이 시급하다고 판단 것으로 보인다.

현 정부의 부동산 정책은 일관성의 상실로 그동안 시장의 혼선을 야기해 왔다. 박근혜 정부는 취임 후 부동산 시장을 활성화하기 위해 관련 규제를 대폭 완화하고 금융지원을 적극적으로 추진했다. 경기부양을 위해 저금리 기조 아래 재건축 요건은 물론 청약조건도 완화시켰고, 7·24 내수경기부양책에선 총부채상환비율(DTI)·주택담보대출비율(LTV)이 완화됐다.

대대적인 완화에 2014년 12월 기준 주택 매매거래량은 90만건을 넘어서며 8년 만에 가장 높은 기록을 세웠다. 기대감이 몰린 분양시장에서는 지난해 52만 가구에 달하는 신규 아파트가 쏟아지며 역대 최대 물량을 기록했고, 주택거래량은 120만을 기록하며 전년 기록을 갈아치웠다. 곳곳에서는 수백대 1이 넘는 청약경쟁률이 봇물처럼 쏟아졌다.

정부는 결국 지난 2월과 5월 수도권과 지방을 상대로 여신심사 강화 카드를 꺼내며 더이상의 완화정책이 없음을 시장에 알렸지만 이 와중에서도 분양시장 집단대출은 규제에서 제외됐고, LTV와 DTI의 규제완화는 1년 더 연장됐다. 여기다 지난달에는 기준금리가 다시 한 번 인하돼 분양시장으로 유동성이 집중됐지만, 정부는 또다시 규제 카드를 만지작거리는 모양새다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "정부의 부동산 정책기조가 부양과 활성화에서 주거안정으로 이미 전환됐고 올해 2월 대츌규제가 시작되면서 시장에서도 더이상의 부양은 없을 것이라는 시그널을 어느 정도 받아들인 분위기였다"면서도 "그 사이 LTV와 DTI가 연장과 금리 인하가 대출규제와 상충하면서 시장에 혼선을 준 건 사실이지만 이제 완전한 규제로 돌아선 모습"이라고 설명했다.

정부의 이같은 규제카드는 부동산시장 전체를 침체에 빠뜨릴 수 있다는 전망이 이어지고 있다. 여기다 브렉시트의 영향 가능성까지 불거지면서 시장이 완전히 냉각화 할 것이라는 우려가 잇따른다.

한 대형건설사 관계자는 "청약시장이 과열양상이 없는 건 아니지만 기존주택시장의 대출이 막히고 기준금리까지 인하돼 분양시장에 유동성이 몰리는 건 이미 예상된 시나리오였다"며 "정부가 한꺼번에 완화책을 쏟아붓거나 갑작스러운 규제책으로 시장의 혼란이 가중되고 있다.이번 규제는 특히 상당한 위축을 가져올 것으로 보인다"고 지적했다.