삼성동 현대차 부지 주변 투자성?

'종 상향' 기대하지만 현재로선 불투명

『최영진 대기자의 현안진단』

서울 삼성동 옛 한전부지 인근 땅의 ‘종 상향’ 여부가 부동산 관계자들의 최대 관심거리다. 이 일대는 큰 도로변만 일반상업지역이고 나머지는 제2 또는 3종 일반주거지역으로 돼 있다. 현재 상태로는 고층빌딩 건축이 힘들다. 종 상향은 주거지역을 준주거지역으로. 준주거지역을 상업지역으로 바꾸는 것을 말 한다.

주변 토지주들은 종 상향을 해 달라고 서울시에 요구해 놓은 상태다.

2종은 3종 또는 준주거지역,3종은 준주거지역이나 일반상업지역으로 용도를 바꿔달라는 얘기다.

이런 식으로 용도지구가 바뀌면 건축 가능 연면적이 휠씬 커져 그만큼 가격도 올라간다. 옛 한전부지도 공공기여 조건으로 중심상업용지로 변경돼 100층이 넘는 건물을 지을 수 있게 된 것이다.

그만큼 관련 지역 지주들이나 투자자들은 주변 지역의 종 상향 여부에 관심이 쏠릴 수밖에 없다. 특히 투자자는 종 상향이 되지 않으면 굳이 비싼 값에 부동산을 매입할 명분이 옅어진다.

현재 이 일대 땅값은 3.3㎡당 7000만~1억원 정도 호가한다. 대로변 상업지역은 이보다 더 비싸다. 현대차가 옛 한전부지를 너무 비싸게 매입하는 바람에 주변 지역도 덩달아 가격이 많이 오른 상태다. 주변에서는 한전부지가 3.3㎡당 4억원에 거래됐으니 이면도로변의 주거지역이라도 1억원 이상은 가지 않겠느냐고 생각한다.

그렇다면 현대차 사옥부지 주변 부동산의 종 상향 작업이 가능할까.

현재로서는 불투명하다. 영동대로 지하에 대규모 개발계획을 발표하면서 더욱 그렇게 굳어갈 공산이 커졌다.

왜냐하면 주변지역을 상업지 등으로 바꿔 개발을 촉진시키면 지하도시 활성화에 걸림돌이 될 여지가 많아서다. 지하도시 규모가 잠실 야구장의 30배 크기의 대형 프로젝트다. 이곳에 순수 상업공간만 3만㎡(9000평) 정도로 축구장 13개 크기라는 판교 현대백화점 매장면적 7만㎡의 약 절반 수준이다.

서울시나 현대차·코엑스 입장에서는 이만한 상업시설을 살리기 위해 당분간 주변에 상권개발을 억제해야 할 판이다. 그렇지 않고는 1조원이 넘는 돈이 투입되는 대규모 개발사업의 투자가치를 높일 수 없다.

지금 현대차 부지 주변은 지구단위계획구역으로 묶어 뒀다. 지주들은 용도지구 변경을 위한 조치로 보고 있지만 이는 일종의 규제여서 오히려 건축에 제한을 받게 된다. 일단 지구단위계획구역 안에서는 주거는 배제하는 것으로 알려진다. 주상복합아파트 같은 것은 못 짓게 하겠다는 의미다.

주변 부동산중개업소들은 적어도 2종은 3종, 3종은 준주거지역으로 종 상향이 되지 않겠느냐며 투자를 독려한다. 그렇게 되면 땅값이 지금보다 평당 1000만~2000만원은 더 오를 것으로 예상한다.

말이 그렇다는 소리다. 중개업소는 거래가 성사돼야 중개수수료를 챙길 수 있어 어떻게든 좋은 쪽의 정보를 내놓게 마련이다. 더욱이 이 지역 부동산은 고가여서 수수료가 만만치 않다. 아파트라도 9억원이 넘으면 수수료를 0.9%를 요구한다. 여기에다 부가세 10%가 붙는다. 취득세 등을 감안하면 거래 비용이 만만치 않다.

물론 현대차 사옥과 지하도시가 완성될 경우 상황은 달라질 수 있다. 하지만 지금으로서는 변수가 도사려 있어 섣불리 투자할 상황은 아닌 듯하다.

주변 재건축 대상 아파트값도 너무 올라 지금으로서는 본전을 뽑기가 쉽지 않다. 일부 위치가 좋은 곳을 제외하고는 주변 시세에 비해 가격이 너무 높게 형성돼 있다는 평가다.