강남 오피스 임대료 상승율 도심 추월

1974년 이후 30여 년간 지켜오던 서울의 제 1의 오피스지역인 도심부의 위상이 조금씩 흔들리기 시작하고 있다.

부동산 투자자문회사 '저스트알'은 최근 발표한 오피스 동향 보고서에서 올 2사분기들어 강남지역의임대료 상승폭이 도심부를 앞질렀다고 밝혔다.

저스트알이 서울 시내 주요 연면적 2000㎡ 이상 오피스 빌딩을 조사한 자료에 따르면 2007년 2사분기 도심권역 1등급(상위 10% 오피스) 오피스 빌딩 임대료는 보증금 81만1천원, 월 임대료 8만3천원으로 조사됐다.

강남권역은 보증금 73만5천원, 월 임대료 6만2천원으로 도심권역 대비 보증금 90.6%, 월 임대료 74.7%의 수준에 있다. 보증금으로만 따져본다면 도심권역과 유사한 수준까지 쫓아간 상태지만 월 임대료에서는 아직 격차가 존재한다.

하지만 1등급이 아닌 4등급(하위 40%오피스)으로 시선을 돌린다면, 이야기는 달라진다. 2007년 기준으로 살펴보면 강남권역의 보증금은 이미 도심권역대비 123.4%로 웃돌고 있다. 월 임대료 또한 91.7%로 도심지역을 바짝 추격하고 있다.

특히 올 2사분기 강남과 도심의 4등급 오피스의 임대료는 3년 전과 비교할 때 강남권역이 도심권역에 비해 2배 이상 오른 것으로 조사된 것 등 강남권역이 상승세가 두드러지는 것으로 나타났다.

이 같은 강남 오피스의 강세는 낮은 이 지역 공싱률에 기인하는 것으로 나타났다. 지난 3년간 각 권역 4등급 오피스의 평균 공실률을 살펴보면 도심이 7.7%, 강남 3.1%, 여의도 4.9%를 각각 나타냈다. 도심권은 최저 4.8%에서 최고 11.1%까지 그 변화의 폭이 매우 극심한 형상을 나타내고 있다. 반면 강남권의 경우는 지속적으로 5% 이하를 나타내며, 완만한 모습을 보이고 있다.

이 같은 대형 빌딩 임대시장의 여파가 소형빌딩에도 영향을 미치고 있는 것. 5%대를 밑도는 대형빌딩들의 오피스 공급 부족으로 일반 기업체는 도로 이면 또는 소형 오피스 빌딩을 찾게 된다. 이는 곧 소형빌딩의 공실률 하락으로 이어져, 소형 오피스 빌딩은 안정적인 임대시장이 형성 되고 있다.

이러한 중소형 빌딩이 많은 점과 낮은 공실률로 인해 강남권역 오피스시장은 향후에도 개인 투자자의 관심이 지속될 것으로 보인다. 저스트알 관계자는 "대기업 본사가 많은 도심권과 달리 강남권은 전통적으로 벤처수준의 중소기업이 많아 중소형 빌딩 수요가 탄탄하다"며 "1등급 오피스의 경우 도심권의 강세가 좀더 이어질 것으로 예측 되지만 낮은 등급의 오피스는 강남권이 도심권을 완전히 앞지를 가능성이 크다"라고 말했다.