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내일부터 전세대출 규제 시작…전세 사는 1주택자 대출 겨냥

입력 2020-01-19 10:33 수정 2020-01-19 13:39

서울 아파트 중위가격 9억 육박…주택 시장 혼란 불가피할 듯

▲서울 시내 한 은행의 대출 창구 모습.  (연합뉴스)
▲서울 시내 한 은행의 대출 창구 모습. (연합뉴스)
20일 전세대출 규제 시행을 앞두고 주택시장에 혼란이 감지되고 있다.

이날부터 시행되는 전세대출 규제는 시가 9억 원 초과 고가 1주택 갭투자를 겨냥한 것으로 평가되고 있다. 규제는 고가주택 보유자에 대한 전세대출보증을 제한하고 전세대출자가 고가주택을 매입한 사실이 적발되면 전세대출을 회수한다는 내용을 담고 있다.

서울 아파트 중위가격이 9억 원에 육박하는 만큼 서울 아파트 절반 정도가 고가 주택에 속한다. 이 가운데 전세를 끼고 아파트를 매입한 사례가 많을 것으로 예상되는 만큼 규제 시행으로 시장의 혼란이 불가피할 것으로 보인다.

이번 전세대출 규제의 예외조치는 20일 이전에 이미 고가주택 보유자이면서 현재 전세대출을 이용 중인 경우다. 이들은 해당 전세대출의 만기에 대출보증을 계속 연장할 수 있다.

다만 이는 기존 대출을 기계적으로 연장하는 경우에 한정되는 경과조치다. 전셋집을 이사하거나 전세대출을 증액해야 하는 경우 신규대출로 간주돼 전세대출 금지 대상이 된다.

집주인이 집을 비워달라고 요구할 경우 상황은 더 복잡해진다. 정부는 시가 15억 원 이하 주택을 보유한 차주가 전셋집 이사로 대출액 증액없이 대출을 다시 이용할 경우 4월 20일까지 한해 SGI서울보증에서 전세보증을 이용할 수 있다는 경과규정을 달았다. 그러나 이 역시 최근 전셋값 상승 상황을 반영하면 주택 수준을 낮추거나 자비로 전셋값 상승분을 마련해야 한다.

이번 전세대출 규제의 영향을 가장 크게 받을 사례는 규제지역에서 고가주택을 가진 사람들이 자녀 교육 목적으로 서울 대치동이나 목동 지역에서 전세를 사는 경우로 꼽힌다.

입시제도 개편에 다른 수요 증가와 양도소득세 비과세·장기보유특별공제 등 혜택을 받기 위해 집주인의 직접 입주가 늘어 이들 지역의 전셋값은 억 원 단위로 오른 곳이 많다. 이런 계층은 해당 지역에 머물고 싶다면 전세금이 더 싼 다른 집으로 전세를 옮기거나 전세 상승분을 월세로 감당해야 한다.

현재 전세대출을 받아 살면서 전세를 낀 고가주택을 매입해 입주하려는 실수요자 역시 타격을 입을 수 있다.

기존 세입자를 내보내려면 고가주택을 담보로 전세금반환대출을 받아야 하는데 새 주택담보대출비율(LTV) 규제를 적용하면 대출한도가 전세금반환액에 미치는 경우가 많다.

정부는 지난해 12·16대책 이전에 집 구입을 마친 사람에 대해 규제지역 내 고가 주택을 담보로 세입자를 내보내기 위한 전세보증금 반환대출을 허용하고 있다. 그러나 대책 시행 이후 대출을 신청한 경우 LTV 비율은 새 규제를 적용해 9억 원까지는 40%를, 9억 원 초과분은 20%를 각각 적용한다.

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