[4·1부동산대책] 하우스·렌트푸어 지원 확대… DTI·LTV 부분적 완화

박근혜 정부의 하우스푸어와 렌트푸어 지원방안이 윤곽을 드러냈다.

집을 소유하고 있지만 주택구입을 위해 받은 대출로 빚더미에 올라 앉은 하우스푸어(내집빈곤층)를 위해 자산관리공사(캠코)가 3개월 이상 주택담보대출 연체자의 부실채권을 전부 매입하고 매달 연체 차주로부터 임대료를 받는 ‘보유주택 지분매각제’를 도입한다. 또 2년 주기로 전세금 마련에 어려움을 겪는 렌트푸어(전세빈곤층)에겐 집 주인이 세입자의 전세보증금을 주택담보대출로 조달하는 대신 세입자가 금융기관에 대출이자를 납부하는 ‘돈 안 드는 전세’가 실시된다.

금융위원회는 관계부처 합동으로 이 같은 내용을 담은 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’을 1일 발표했다. 부동산시장 활성화를 위해 요구됐던 대표적 부동산시장 금융규제인 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화는 제외됐지만, 일부 부분에서는 완화키로 했다.

캠코가 금융기관으로부터 주택담보대출 연체 차주의 부실채권을 전부 매입할 경우 캠코는 연체 차주에게 보유지분매각 옵션을 제공한다. 연체 차주는 캠코에 매달 임대료를 지급한다.

하지만 본인의 주택 지분을 제3자에게 넘겨주고, 만일 이마저도 성실히 상환하지 못할 경우 집을 잃게 돼 실효성이 떨어진다는 지적이 나오고 있다. 또 임대료 수준이 높을 경우 신청자가 많지 않을 것이라 전망이 많다. 당초 박근혜 대통령이 제시한 임대료는 지분 가격의 연 6%로 이는 연체 이자율보다는 낮지만 은행 주택담보대출 금리(연 4∼5%)보다 높은 수준으로 금리 매력이 떨어진다는 지적이다.

주택 보유를 원하는 대출자를 위해 자산관리공사(캠코)가 주택담보대출 3개월 이상 연체 차주의 부실채권을 매입해 원금상환 유예, 장기분할상환 전환 등의 채무재조정을 실시키로 했다. 차주가 채무조정에 동의하는 경우 다른 금융회사에 있는 3개월 이상 연체채권도 가능한 범위에서 최대한 매입한다.

단 채무조정 이후 정상상환이 가능한 경우에 한해 채무조정을 허용하고 담보인정비율(LTV)이 과도하게 높은 대출 등 원금회수가 불투명한 대출은 대상에서 제외, 재정부담을 최소화하기로 했다.

금융위 관계자는 “공공기관이 담보권 행사 제한 또는 회수가 불가능한 채권에 대해서도 채무조정을 실시할 수는 없다”며 “채무조정이 가능한 LTV 수준은 아직 협의중”이라고 말했다.

금융위는 채권매입 총액을 1000억원 규모(지분매입 100억 한도)로 추진할 예정으로 추후 성과를 평가해 매입규모 확대 등 제도개선을 검토한다는 방침이다.

아직 연체가 시작되지 않은 연체우려 대출자나 장·단기 대출자는 금융권과 신용회복위원회를 통한 채무조정을 실시한다. 금융권 자체적으로 연체 가능성이 있는 주택담보대출자에 실시 중인 프리워크아웃(사전채무조정)을 확대하는 한편, 채무조정시 기존대출 취급시점의 대출한도를 계속 적용할 수 있도록 LTV 규제에 대한 예외를 허용하는 등 제도개선을 병행키로 했다.

신복위의 프리·개인워크아웃도 주택담보대출까지 확대한다. 이를 위해 담보채권에 대한 워크아웃시 채권자 동의요건 현행 3분의 2에서 2분의 1로 완화키로 했다.

원리금 상환이 어려운 정상차주에는 주택금융공사가 하우스푸어의 주택담보대출채권을 매입, 고정금리 전환·최장 10년간 원금상환을 유예해 정상차주의 연체를 방지하는 ‘주택담보대출채권 매각제도’를 도입한다. 대상은 원금상환 중이거나 거치기간 종료가 임박한 미연체 정상차주 가운데 6억원 이하·85㎡이하 1주택 보유자, 연소득 5000만원이하·대출금액 2억원 이하 등의 조건을 갖춘 자다.

정상차주는 주택금융공사에 은행 대출금리 수준의 이자를 납입하고, 상환유예기간(최장 10년)이 종료되는 시점부터 원금을 분할상환한다.

올해 1조원 한도의 채권매입을 목표로 하고 있는 주택금융공사는 매입한 채권을 기초로 주택저당증권(MBS)을 발행, 자금을 조달할 계획이다. 내년부터는 유동화 여력을 감안해 채권매입 규모를 점진적으로 확대하는 방안을 검토하고 있다.

렌트푸어 지원책으로는 신용대출 성격의 전세자금대출을 담보대출화해 대출금리 인하 및 대출한도 확대하는 ‘목돈 안 드는 전세’를 실시한다. 집 주인이 세입자의 전세보증금을 본인의 주택담보대출로 조달하는 대신 세입자가 대출이자를 납부하는 방식이다. 대상자는 실거주용 주택을 임차하는 부부합산 연소득 6000만원 이하 무주택세대주로서 전세보증금은 3억원 이하(지방 2억원 이하)로 제한된다.

금융당국은 집 주인 담보대출시 연말까지 총부채상환비율(DTI)을 금융회사 자율로 적 용하고 LTV도 70%까지 완화할 계획이다.

집 주인은 정부로부터 세제 혜택을 받을 수 있다. 정부는 소득세법 개정을 통해 주택 보유수에 관계 없이 전세자금용 주택담보대출시 전세보증금 대출분에 대해 소득세를 비과세하기로 했다. 현행 법률에서는 3주택 이상을 보유하고 전세보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우 초과 금액에 대해 소득세 부과하고 있다.

이 외에도 △임대인에게 전세자금용 담보대출 이자 납입액의 40% 소득공제 △다주택자 양도세 중과 폐지 △집주인의 주택담보 대출규모에 비례해 재산세·종부세 감면 등의 세제 혜택이 주어진다.

두 번째 방식은 금융기관이 세입자로부터 보증금 반환청구권을 양도받은 경우 우선변제권(주택임대차보호법 개정)을 부여해 담보대출의 담보력을 강화, 대출금리 인하와 대출한도 확대를 유도한다.

세입자는 전세금을 대출한 금융기관에게 대출금의 120% 내에서 보증금 반환채권을 양도할 수 있으며 금융기관은 임대차계약서에 전세자금 대출 및 보증금 반환채권 양도사실을 특약으로 기재, 계약만료시 임차인의 보증금 단독 수령·사용과 임차주택이 경매로 처분되는 경우 세입자의 단독 배당참가를 방지한다.

금융당국은 일반적으로 전세자금을 마련하는데 필요한 금융비용(6~7%)에 비해 약 2%포인트의 금리인하 효과를 기대하고 있다.