[민영 임대주택 명암]커지는 임대 시장…발 묶인 민간사업

임대 인기 느는데 민간 공급은 지지부진…다주택 중과세 등 관련 규제 재검토해야

주택시장 패러다임이 바뀌고 있다. 기존에 상식으로 통하던 공식들이 이제 더 이상 시장에서 통용되지 않고 있다. 가장 대표적 것이‘집값 상승’신화다.

지난 2009년 이후 수도권 전셋값은 30% 가까이 치솟았지만 집값은 오히려 곤두박질 쳤다.

일부 강남 재건축을 비롯, 버블세븐 등 지금껏 집값을 주도 했던 대표적인 지역이나 단지들도 옛 명성이 무색할 정도로 찬바람만 불고 있다. 실제 버블세븐 중 분당 정자동 대형 주상복합의 경우 한 때 20억원 이상 호가 했지만 10억원 미만 급매물까지 속출하고 있다. 사실상 반토막 이상 난 상황이다.

집값 상승에 대한 기대감이 사라지면서 매매나 전세 대신 월세가 임대시장의 주류 트랜드로 떠오르고 있다.

주택담보대출을 받아 전세까지 끼고 무리하게 집을 사던 시절은 지났다. 오피스텔이나 도시형생활주택 등 임대주택 상품으로 투자자들이 발길을 돌리고 있다.

가장 대표적인 사례가 수익형 부동산 대표주자인 오피스텔 청약 열풍이다. 최근 부산 해운대에서 한 건설사가 오피스텔 분양을 했는데 일부 타입이 2043대 1이라는 경이적인 경쟁률을 기록하기도 했다.

▲민간 매매임대사업에 대한 추가적인 세제 지원 등 특단의 조치로 수도권 미분양 아파트 적체 해소를 비롯, 매매거래 활성화까지 두마리 토끼를 잡아야 한다는 지적이 일고 있다. 사진은 지난 7월 입주가 시작된 광고 신도시 내 아파트 단지 전경.

특히 주택시장의 또 다른 변화는 주택에 대한 개념이 ‘투자 대상’에서 ‘주거 대상’으로 바뀌고 있다는 것이다.

민영주택 임대사업자가 늘고 있는 것도 이를 방증한다. 국토부에 따르면 지난해 말 기준 매입 임대사업자 수는 4만명에 육박하고 있다.

이는 5년전인 2006년(3만636명)과 비교해 1만여명 가까이 급증한 것이다. 임대사업용으로 사용하는 주택도 30만 가구까지 늘어나 임대주택시장도 점점 커지고 있다.

하지만 민영 임대주택시장이 성장하기 위해서는 관련 제도를 정비해야 한다는 지적이다.

임대주택의 공급원이 돼어야 하는 민영 임대사업자들에 대한 각종 규제가 여전하기 때문이다.

미국 일본 프랑스 독일 등 임대주택이 활성화 돼 있는 국가에서는 민간 사업자에 대해 사업소득을 과세하더라도 주택 보유가구 수(다주택자)에 따라 양도소득세를 차등 과세하는 나라는 없다.

전문가들은 “이제는 2000년대 초중반과 달리 집값이 오르기 어렵다는 인식이 확산되면서 주택시장이 구조 변화를 겪고 있다”고 설명한다. 따라서 변화하는 주택시장에 맞춰 주택정책도 변해야 한다는 지적이다.