내집 마련 생애최초-보금자리론 뭐가 유리할까?

5·10 주택거래 활성화 대책에 따라 무주택자를 위한 U-보금자리론 우대형2가 기존 생애최초주택구입자금대출과 비슷한 조건으로 대출이 가능해지면서 두 상품의 혜택조건에 대한 비교에 관심이 높아지고 있다.

우선 U-보금자리론 우대형2의 경우 소득제한을 부부합산 4500만원에서 5000만원으로 늘리고 대상 주택을 주택가격 3억원에서 6억원으로 확대 했다. 대출한도 또한 1억원에서 2억원으로 늘어나면서 무주택자 주택구입 기대감이 고조 되고 있다.

부동산정보업체 부동산써브는 내 집 마련을 위해 주택자금을 준비하고 있는 무주택자가 주택 구입 계획과 상황에 따라 유리하게 상품 선택을 할 수 있도록 생애최초주택구입자금대출 및 U-보금자리론 우대형2를 비교한 자료를 내 놨다.

먼저 두 상품이 무주택자를 대상으로 6억원을 넘지 않는 주택의 경우 최대 대출 금액이 2억원 이내로 가능한 점은 동일하다.

무주택자 선정 기준을 살펴보면 생애최초주택구입자금이 좀더 까다롭다. U-보금자리론 우대형2는 신청 시점에서 본인 및 배우자가 무주택자기만 하면 가능하지만 생애최초주택구입자금은 세대원 전원이 주택을 한번도 소유한 적이 없어야 한다. 뿐만 아니라 35세 미만인 단독세대주인 경우는 신청할 수 없는 점도 유의해야 한다.

또한 두 상품 모두 부부 소득을 합해 5000만원이 넘지 않으면 신청이 가능하지만 실제 계산 항목을 보면 소득한정 기준이 크게 다르다. 생애최초주택구입자금은 상여금이나 수당일부가 제외되므로 기준이 더 여유있게 적용된다고 볼 수 있다.

금리의 경우 생애최초주택구입자금 4.2%가 적용되고 있는데 이는 지난 해 12월 말 종전 4.7%에서 0.5% 인하된 금액이다. 이처럼 정부에서 금리를 내리는 경우 내려간 금리가 소급적용이 가능해 변동금리 혜택을 볼 수 있다. 반면 U-보금자리는 10년 만기기준으로 4.2%, 15년 만기는 4.3%로 고정금리를 취하고 있다.

상환스케줄을 계획하는 측면에서는 U-보금자리론 우대형2가 더 유리하다. 만기 기간 설정기간(10년, 15년, 20년, 30년 가능)이 다양하고 거치기간을 두지 않을 수도 있다. 하지만 생애최초주택구입자금대출의 경우 만기는 20년으로 거치기간은 1년 또는 3년을 선택할 수 있다.

생애최초주택구입자금은 DTI 규제가 없어 소득이 없을 경우에도 대출이 가능한 점이 특징이다. 반면 U-보금자리론 우대형2는 DTI규제가 있어 대출 기준에 따라 제약이 생긴다. 종종 소득이 적게 신고 되어 있는 경우에는 대출 한도가 부족한 경우가 생기기도 해 유리한 조건을 생각해 봐야한다.

부동산써브 김정은 연구원은 “국토해양부에 따르면 지난 5월 24일까지 올해 생애최초주택자금 대출실적이 1조원을 넘어서는 등 무주택자의 내 집마련이 활발하다”며 “U-보금자리론 우대형2의 경우도 대출의 폭이 넓어지면서 무주택자는 자신의 소득 및 지출 계획에 따라 상환이 용이한 상품을 고르는 것이 유리할 것으로 보인다”고 분석했다.