강남아파트값 '뚝뚝'…거래도 '실종'

강남 집값이 서울 전역 평균 집값 하락률을 크게 상회하는 등 하락세가 지속되고 있다. 특히 강남4구(강남·서초·송파·강동) 재건축 아파트의 경우 올 초보다 1억원 이상 하락하는 단지가 속출하고 있다.

이는 실수요자들이 집값이 더 떨어질 것이라는 기대감으로 매수세가 완전히 실종된 데다 큰손들이 아파트 보다 빌딩이나 오피스텔 등 수익형 부동산에 투자히고 있기 때문이라는 분석이다.

14일 건설업계 및 부동산 정보업체에 따르면 지난 2월 18일부터 7월 8일까지 서울 강남4구 아파트값 누적 하락률은 -1.25%를 기록했다. 이는 같은 기간 서울지역 전체 누적 하락률(-0.70%)에 비해 두배 가까이 하락한 수치다.

지난해 연말 부터 거래가 급격히 줄어들기 시작하더니 봄 이사철에도 매기가 전혀 살아나지 않아 가격이 폭락하고 있는 것이다. 실제 강남3구 아파트 거래량은 지난해 12월(1799건) 이후 5개월 연속 감소하더니 지난달에도 575건에 그쳤다.

강남4구 재건축 아파트의 약세는 더 뚜렷하다. 같은 기간 강남4구 재건축 누적 하락률은 -3.70%를 기록했다. 이는 서울 전역 아파트 하락률은 물론 전체 재건축 아파트 하락률(-2.78%)에 비해 크게 웃도는 수치다. 서울권 아파트 하락세를 강남4구 재건축 아파트가 주도하고 있는 셈이다.

강남4구 중에서도 강동구의 하락세가 가장 두드러진다. 같은 기간 -5.50%가 하락해 가장 많이 뒷걸음질 쳤다. 이는 재건축 관련 호재가 없었던 데다 인근에 5차 보금자리 지구가 대거 지정된 영향으로 분석된다.

개별 단지를 보면 지난 2월만 해도 11억5500만원에 거래되는 고덕주공 2단지 59㎡가 10억2000만원까지 하락했다. 강동구 둔촌 주공2단지 82㎡도 6500만원 하락해 8억7000만원에 거래되고 있다.

송파구 재건축도 역시 약세를 면치 못하고 있다. 같은 기간 -4.97%나 가격이 떨어졌다. 강남 대표 중층 재건축 단지인 잠실주공 5단지 116㎡이 1억2000만원이 하락했다. 최근 시세는 11억 6000만원선이다.

강남구도 -3.78%나 내렸다. 학군수요가 매매시장은 외면하고 전세로 쏠렸기 때문이다. 대치동 청실1차가 1억원 이상 가격이 곤두박질쳐 15억원선을 밑돌고 있다. 다만, 강남권에서 유일하게 서초구 재건축만 가격이 올랐다. 같은 기간 상승률은 0.31%를 기록했다.

이는 잠원동 등 유도정비구역(개발이 필요하기는 하지만 중·장기적 관점에서 개발을 유도하는 지역) 지정이라는 호재가 작용했기 때문으로 분석된다.

강남4구 주택시장 약세에 대해 전문가들은 큰손들이 강남 재건축 아파트를 팔고, 오히려 빌딩 등 수익형 상품에 투자하고 있기 때문으로 분석하고 있다.

집값 상승세가 정체되고 있는 데다 개발이익 환수나 임대주택의무 비율 등 각종 규제로 재건축 아파트 투자를 외면하고 있는 것이다.

이영호 닥터아파트 팀장은 “가격이 더 내려야가야 한다고 생각하는 수요자들이 여전히 강남권 아파트 값을 끌어내고 있다”며 “위축된 투자 심리가 살아나지 않는다면 재건축 아파트 하락세가 더 이어질 수 있다”고 말했다.