종부세 공제 14억 통일해도⋯고가 1주택자 세 부담 완화 효과 제한적

與, 비거주 1주택 공제 2억 확대 요구
과세 기준 변화 없이 일부 세 부담만 완화
2028년 고가 주택 일부 과세표준 구간 세율 2배
전문가 "기본공제보다 세율·세액공제가 핵심"

▲주택가격별 종부세 부담 변화(사진=AI 생성)

여당 요구대로 종합부동산세 기본공제를 실거주 여부와 관계없이 14억원으로 통일해도 고가 1주택자의 세 부담 완화효과는 제한적일 전망이다. 정부의 세제개편안에는 기본공제 조정 외에도 고가 주택의 세율 인상과 세액공제 한도 신설 등이 포함돼 있기 때문이다.

9일 국회예산정책처의 '2026년 세법개정안 분석'과 정부 세제개편안에 따르면 내년부터 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준은 공시가격 12억원에서 14억원으로 높아진다. 실거주 여부와 관계없이 적용되는 기준이다. 다만 세금을 계산할 때 적용하는 기본공제는 실거주 1주택자 14억원, 비거주 1주택자 12억원으로 차등 적용한다.

이와 관련해 더불어민주당은 전날 고위당정협의회에서 비거주 1주택자의 기본공제도 14억원으로 높여달라고 정부에 요청했다. 정부는 당초 비거주 1주택자의 공제액을 9억원으로 낮추려다가 12억원을 유지하는 것으로 수정했지만, 실거주 여부에 따른 차등은 남겨뒀다.

여당 요구가 받아들여져도 종부세 과세 기준금액은 달라지지 않는다. 공시가격 14억원 이하 주택은 이미 정부안에서도 과세 대상에서 제외되기 때문이다. 다만 공시가격 14억원을 초과하는 주택을 보유한 비거주 1주택자의 세 부담은 줄어든다.

국회예산정책처가 정부 세제개편안을 적용해 추산한 결과에서도 거주 여부에 따른 세 부담 차이가 나타났다. 시가 30억원(공시가격 20억7000만원)인 주택 한 채를 보유한 사람의 종부세는 올해 211만4000원이다. 내년에는 실거주자의 경우 183만9000원으로 13.0% 줄지만, 비거주자는 262만1000원으로 24.0% 늘어난다. 같은 가격의 집을 보유하고도 거주 여부에 따라 연간 78만2000원의 차이가 발생하는 것이다.

주택가격이 높을수록 차이는 커진다. 시가 40억원(공시가격 27억6000만원) 주택의 내년 종부세는 실거주자 646만2000원, 비거주자 803만원으로 156만8000원 차이 난다. 시가 50억원(공시가격 34억5000만원) 주택은 각각 1234만2000원과 1419만원으로 격차가 184만8000원에 달한다. 반면 시가 20억원(공시가격 13억8000만원) 주택은 올해 종부세 34만6000원을 부담하지만, 내년부터는 실거주 여부와 관계없이 과세 대상에서 제외된다.

전문가들은 기본공제를 2억원 높이는 것만으로 비거주 1주택자의 세 부담을 충분히 완화하기는 어렵다고 지적한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "비거주 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이는 것은 상징적인 조치에 가깝다"며 "일부 과세표준 구간의 세율을 두 배로 높이는 상황에서 기본공제 2억원을 확대하는 것은 실제 세 부담을 계산해 보면 큰 의미가 없다"고 말했다. 이어 "기존에는 고령자·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있었지만 앞으로는 공제 한도가 2027년 800만원, 2028년 600만원으로 제한된다"며 "이러한 세액공제 한도 신설은 실거주자와 비거주자 모두에게 큰 부담이 될 수 있다"고 설명했다.

실제 정부 세제개편안은 기본공제뿐 아니라 장기보유 세액공제의 적용 기준과 공제 한도, 세율까지 바꾸는 내용을 담고 있다. 공정시장가액비율도 단계적으로 높아진다.

우선 장기보유 세액공제는 주택 보유기간 대신 실제 거주기간을 기준으로 바뀐다. 현재 해당 주택에 살지 않더라도 과거 거주기간이 있다면 공제를 받을 수 있고, 고령자 세액공제도 거주 여부와 관계없이 적용된다. 다만 거주기간이 짧으면 종전보다 공제 혜택이 줄어들 수 있다. 2027년에는 제도 전환에 따른 경과조치가 적용된다.

세액공제 한도도 새로 도입된다. 현재 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 적용받을 수 있지만 별도의 금액 한도는 없다. 개편안은 공제 한도를 2027년 800만원, 2028년부터 600만원으로 제한한다. 이에 따라 장기간 거주한 고가 주택 소유자도 종전보다 공제 혜택이 줄어들 수 있다.

1세대 1주택자 등의 공정시장가액비율은 현행 60%에서 2027년 70%로 높아진다. 세율도 내년부터 단계적으로 인상된다. 2028년에는 주택 수에 따른 차등세율을 폐지하고 주택 과세표준에 따라 세율을 일원화한다. 현행 2주택 이하에 적용되는 최고세율은 2.7%지만 개편안에서는 최고 5%로 높아진다. 특히 과세표준 25억원 초과~50억원 이하 구간의 세율은 1.5%에서 3.0%로, 50억원 초과~94억원 이하 구간은 2.0%에서 4.0%로 각각 두 배가 된다.

서울 아파트값 상승으로 종부세 과세 대상이 확대될 가능성도 있다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 매매가격은 16억3546만원으로 전월보다 0.66% 올랐다. 한강 이남 11개 자치구의 평균 매매가격은 20억1961만원에 달했다. 9월 신동욱 국민의힘 의원이 KB국민은행에서 제출받은 시뮬레이션을 분석한 결과, 서울 25개 자치구별 시세 상위 5개 단지 등 총 125개 단지 가운데 올해 종부세 과세 대상은 78곳이었다. 서울 아파트값이 매년 11%씩 오른다고 가정하면 2030년 비거주 기준 과세 대상은 101곳으로 늘어나는 것으로 추산됐다.