월세 주택 전세로 바꾼다…'전·월세 안심신탁' 임대인 모집

▲전·월세 안심신탁 사업 구조. (사진제공=국토교통부)

정부가 시중의 월세 주택을 전세로 전환해 공급하는 '전·월세 안심신탁' 사업을 본격 시행한다.

국토교통부와 HUG는 4일부터 전·월세 안심신탁 사업의 첫 임대인 모집공고를 시행한다고 밝혔다. 이번 사업은 정부가 8월 발표한 '8·13 주택 신속공급 방안'의 후속 조치로, 관계부처 협의를 거쳐 계약 구조와 참여 요건 등을 마련했다.

전·월세 안심신탁은 임대인과 임차인, 전·월세안정화기구 역할을 하는 HUG가 3자 계약을 체결하는 방식으로 운영된다. 임차인은 전세보증금에 해당하는 예치금을 HUG에 맡기고 HUG는 이를 운용해 발생하는 수익을 임대인에게 매월 지급한다. 계약이 끝나면 예치금은 임대인이 아닌 HUG가 임차인에게 직접 반환한다.

임대인은 계약 기간 동안 약정 수익률에 따라 월세 형태의 수익을 받는다. 이번 모집공고에 적용되는 수익률은 연 4.35%(세전)로 향후 시장금리 등을 반영해 반기별 모집공고에서 새롭게 제시할 예정이다. 계약 체결 시 적용된 수익률은 갱신계약 기간까지 동일하게 유지된다.

임차인은 보증금을 임대인에게 직접 지급하지 않아 전세금 미반환 위험을 줄일 수 있다. 임대인에게 채무가 발생해 주택이 압류되거나 경매에 넘어가더라도 HUG가 예치금을 보관하는 구조다.

다만 주택 훼손 등에 따른 수선·보수 비용을 고려해 계약 종료 시 임대인이 합리적인 사유로 이의를 제기하면 HUG가 예치금 일부의 반환을 유보할 수 있다.

해당 계약에는 주택임대차보호법이 적용된다. 이에 따라 임차인은 계약갱신청구권과 임대료 증액 제한(5%), 대항력 등 일반 임대차계약과 동일한 법적 보호를 받는다.

사업 참여를 위한 소득이나 자산 기준은 별도로 두지 않는다. 개인과 법인 임대인 모두 신청할 수 있으며 임차인 역시 소득·자산에 따른 제한 없이 참여할 수 있다.

대상 주택은 유형에 관계없이 가격이 20억원 이하여야 하며 기존 선순위 부채비율은 주택가격의 80% 이하여야 한다. 국세·지방세 체납 등 임차인의 주거안정을 해칠 우려가 있는 경우에는 참여가 제한될 수 있다.

임차인이 HUG에 맡기는 예치금은 적정 전세 시세 이내로 제한된다. 예치금만 납부하고 별도 월세를 내지 않는 전세형 외에 일부 월세를 추가로 지급하는 준전세형 계약도 허용한다. 준전세형은 월세가 예치금의 240분의 1 미만인 경우에 한정되며 별도 월세는 임차인이 임대인에게 직접 지급한다.

정부는 사업 참여 확대를 위한 세제·금융지원을 추진한다. HUG가 임대인에게 지급하는 월 수익에 대해 소득세 또는 법인세의 50%를 감면하고 감면 세액에 부과되는 농어촌특별세를 비과세하는 방안을 마련할 계획이다.

임차인에게는 HUG·한국주택금융공사(HF) 보증을 활용한 전용 전세대출을 지원한다. 소득과 자산 요건을 충족하면 주택도시기금의 버팀목 대출도 이용할 수 있도록 연내 관련 절차를 마무리할 계획이다.

김이탁 국토교통부 1차관은 "전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전·월세 안심신탁사업은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체·공실 걱정 없는 월세를 제공하는 새로운 선택지"라며 "제도 도입 초기인 만큼 사업 운영 단계에 차질이 없는지 꼼꼼히 살피고 참여 혜택을 제공해 임대차 시장의 또 하나의 계약 형태로 자리 잡을 수 있도록 지원하겠다"고 말했다.